自2012年全面开展以抗震加固和节能改造为牵引的老旧小区综合整治工作以来，北京老旧小区改造渐入轨道。过去一年，获批北京市老旧小区综合整治项目的劲松北社区，改造成果逐步显现。从2018年7月试点改造工程启动，到2019年8月“一街两园”示范区亮相完工，在为期一年多的改造中，涉及公共空间、智能化、服务业态、社区文化四大类16小类30余项改造项目，相继在劲松北社区落地。

　　不同于过往政府出资与主导的老旧小区改造，劲松北社区是北京首个尝试引入社会资本参与改造的老旧小区。对于居民而言，引入社会资本参与改造，使得此前呼声强烈的社区环境品质和生活服务短板得以纳入日程；之于街道，社会力量参与、物业服务“先尝后买”，劲松北社区在全市率先引入社会资本，可谓破解了老旧小区改造资金来源与长期管护的两大难题。而对于投入改造的企业而言，通过物业、便民服务空间、停车管理等可持续运营收入，弥补前期自选类改造投资，一方面可使企业逐步收回成本，创新了微利可持续的长效管理机制，一方面也补足了老旧小区生活性服务业的短板。

　　而从升级“硬件”加强基础设施，到再造“软件”建立长效管理，经过现实验证的“劲松模式”，也为更多急需启动提升改造的老旧小区探索出了一条行之有效、较具示范意义的改造新路径。

　　一改“政府兜底、街道代管”

　　社会资本成改造新力量

　　劲松社区始建于上世纪70年代，共分为一至八区，是改革开放后北京市第一批成建制楼房住宅区，目前楼龄已逾40年，隶属朝阳区劲松街道管辖。同众多开发建设久远的老旧小区一样，2019年以前的劲松社区不仅没电梯、环境差，而且少配套、缺物业。伴随着时代更迭以及房地产市场的发展，楼龄40+的劲松社区作为老楼的“尴尬”愈发凸显。

　　北京商报记者了解到，在劲松北社区（即劲松一、二区）获批2019年北京市老旧小区综合整治项目之前，居民对于所在小区的改造记忆，还停留在小区2008年、2013年经历的两次大规模改造上。在这两个时间节点，劲松北社区曾由政府投资对老楼进行抗震加固、外墙保温、道路修补、管线更换，并由政府聘用第三方负责垃圾清运、停车管理等。不过，政府只能提供“兜底”服务，很难大幅提升居住品质。居民对于小区的提升类改造需求，比如补建社区综合服务设施、规范物业管理等诉求，未能得到满足。

　　“实际上，在‘十二五’期间的改造工程后，劲松小区的社区环境有较大改观。然而，老旧小区改造不能一劳永逸，由于小区内没有物业进行后续维护，所以老楼在完成基础设施改造后，改造成果也难以长久保持。” 劲松街道办事处四级调研员何海军在接受北京商报记者采访时表示，在此背景下，对于劲松社区而言，新的、更高要求的改造势在必行。2018年间，社区居民以及街道都在竭力寻找实现小区居住品质提升的出口。

　　“十三五”期间，北京启动新一轮老旧小区综合整治试点，这为劲松社区提供了“改头换面”的全新契机。为了从根本上解决小区长期以来的“老大难”问题，劲松社区在全国率先引入了社会资本愿景集团，共同推进老旧小区综合改造和有机更新。 

　　据何海军介绍，2018年7月，劲松街道经反复调研，最终选定与具备投资、设计、运营等全链条业务能力的北京愿景明德管理咨询有限公司（以下简称“愿景集团”），就劲松一到八区的整体综合整治与改造提升达成了战略合作，授权愿景参与小区改造，并开展物业管理，合约期为20年。同时决定将劲松一、二区作为先期试点。

　　事实上，当前人们常常提及的“劲松项目”，指的就是劲松一、二区。改造中首先面世的是“一街两园” 示范区，包括劲松西街、劲松园以及209号楼花园，约占劲松一、二区总面积的10%。

　　对于劲松一、二区之所以被确定为新一轮改造的先期试点，何海军向北京商报记者介绍称，一方面是因为一、二区均位于劲松路以北，与位于劲松路以南的三至八区并不相邻，所处位置的相对独立性，方便改造的灵活实施；另一方面，则是因为一、二区有着比较丰富的、可供社会力量运营的低效空间资源，一旦推进也更容易看到效果。

　　值得一提的是，劲松街道与民营企业愿景集团就老旧小区改造签订战略合作协议，在行业内也具有一定示范意义。在何海军看来，上述合作在全国范围内率先落地了社会力量参与的市场化机制，这改变了长期以来社区治理严重依赖“政府兜底、街道代管”的局面。

　　“以前的改造都是‘政府兜底、街道代管’，现在引进了愿景集团这个社会机构，我们终于有专业的机构来做这件事。”何海军介绍称。