今年，产业园区经历了跌宕起伏的一年。从上半年的防控疫情、减租降费、云上办公，到下半年的项目投拓、招商引资、抢夺市场，产业园区既展现出行业韧性，也面临着重塑增长的严峻考验。“如何活下去”已然成为所有产业园区都必须思考的核心命题。

　　产业园区的三种典型盈利模式

　　产业园区作为一种复合的产业形态，既不同于房地产行业，又不同于高科技行业，盈利模式较为复杂。通常来讲，园区的盈利模式一般会沿着如下三个阶段的路径演变升级：（如图1所示）

　　通过我们的研究观察，国内大多数产业园区的盈利模式创新基本上会沿着1.0到2.0再到3.0的路径演变。

　　园区盈利模式三大创新方向

　　1.产业服务成为园区盈利模式升级的主要关注点

　　2020年越来越多的产业园区在其规划的新战略方向中，提出了提升产业服务等战略新兴业务的权重，从“重资产”向“轻重并举”或“轻资产”转型。

　　例如，鸿坤产业集团提出将重点推进“1：1”战略，即未来50%的收入来自于传统租金收入，50%来自于产业服务等其他收入，做强鸿坤产业园在产业服务上的运营特色，大力拓展园区运营增值服务，寻求具有长期可持续性的盈利模式。

　　2.产业投资成为园区的重要利润来源

　　在2020年初的新冠疫情中，部分转型较为成功的园区，即使是在园区租售收入下降的背景下，依然可以依靠产业投资等新兴业务稳住利润基本盘，受到的波及和影响也较小。

　　以成功转型为“科技投行”的张江高科为例，根据其2020年三季报数据（参见图2），园区总体营业收入虽然同比下降26.17%，但利润总额却同比增长126.62%，截至2020年三季度投资收益较2019年同期增长427.25%。背后的主要原因是其过去产业投资获得的高额的投资收益红利。

　　纵观张江高科近几年的年报数据，股权投资收益已然成为利润稳定增长的“定海神针”。

　　3.智慧园区、虚拟产业园或将催生新的4.0盈利模式 

　　2020年，随着物联网、云计算、大数据等新一轮信息技术的迅速发展和深入应用，以及国家政策的大力支持，全国各地的智慧园区、虚拟产业园等新型产业园数量未来极有可能大幅增加。这些新型产业园区形态的出现，或将催生出新的园区4.0盈利模式。

　　传统产业园区亟待转型升级为“房地产销售+持有物业租赁+产业服务+产业投资”的平衡型盈利模式，必须加快布局产业服务、产业投资、智慧园区等新兴业务，形成轻重资产平衡、兼顾长期回报和短期现金流的平衡型盈利模式，才是长久发展之计。