自“新国八条”调控执行以来，2011年楼市在“新国八条”政策下走过了持币观望的半年，调控大道之下，一些明智的房企逐步看清楼市烟霭，从下半年伊始走上稳健快速的发展道路。

　　在大盘云集、品牌开发商扎堆的大兴楼市，这一特征尤为明显。不久前旭辉御府100套特价房的售罄，与周边“兄弟项目”的滞销形成明显对比。而对于大兴众多开发商的随流“降价”，中原地产分析师认为，真正的市场并不是“价低者”得，而最终是高性价比产品的舞台。

　　据悉，首打性价比王牌的旭辉地产近期决定加推50套特价房，引领大兴楼市回归理性。

　　旭辉特价房

　　引发价格大战

　　会所先行、园林先行的旭辉御府从建设之初，就被业内认为是大兴楼市高端项目的代表，不少人士曾预计其开盘价格将达到3万元/平方米之上。然而旭辉御府在开盘之际推出了1.76万元/平方米的特价房，立刻成为当下楼市亮色。

　　记者了解到，热销的旭辉御府位于大兴区兴盛街与乐园路十字路口西北角，比邻南五环，乘坐地铁4号线在高米店北站下可直接到达项目，周围交通十分便利。6月下旬，旭辉御府借11周年庆，推出100套特价房，7月2日进入选房阶段，当天绝大部分特价房户型均被抢订一空，再次验证了价格在当下楼市的巨大作用。

　　据了解，旭辉御府此次推出的100套特价房，共分三栋楼，包括150-270平方米三居到五居的花园洋房和130-138平方米三居的小高板两大类，均为南北通透的方正格局。旭辉御府的正常均价为2.1万元/平方米，这100套特价房价格为1.76万元/平方米起。均衡的户型和显著的性价比优势使旭辉御府当天就吸引了300多组客户前来选房。

　　业内人士分析说，相比于周遭普遍2万元/平方米左右的均价，1.76万元/平方米算是亲民价格。此外，旭辉御府还配以3700平方米的层峰会所和“一湖三园五景六区”的“美国风”园林，性价比优势更为突出。

　　理性定位已经成为当下楼市共识，只是缺乏引路者。

　　“目前大兴楼市的屯盘量已经高达500多万平方米，只有以市场为本合理定位才能走出困局。”兴创D标的开发商张涛向记者表示。

　　在旭辉御府特价房广受市场认可的带动下，更多的大兴楼盘开始改变营销策略。

　　据搜房网数据监控中心统计，7月北京优惠打折楼盘数量为147个，其中大兴区域的折扣盘从6月份的10个增至16个，激增60%，一下子从第八名跃升至第三名。而通州则从第三降至第七。在近期众多打折优惠的项目中，隶属大兴、位于亦庄经济开发区的君安国际以认筹直降98万元的优惠领衔折扣榜。

　　市场人士分析，目前大兴区域的房价基本保持平稳，而借助于2900亿元城南投资计划带来的长期利好，加上不断落实的区域规划，大兴楼市仍然有很大的增值空间。众多品牌开发商应抓住时机，精准客群定位，合理定价，为持续稳健的收获期做好准备。

　　品牌房企

　　推盘力度加大

　　随着调控政策在大兴楼市的蔓延，有资格的购买者不断减少，大兴区域下半年的各个项目开始加快入市，力争占据市场主动。

　　今年下半年，包括保利新茉莉公馆、金色漫香府等刚需盘即将入市外，还有兴创·屹墅、华润·公元九里等定位高端的低密度项目入市。

　　记者从旭辉地产了解到，面对市场对于旭辉御府的追捧，该项目决定近期再加推50套特价房源来满足市场的需求。

　　这一用特价房迅速抢占市场的动作，引发了大兴区域内其他品牌项目加紧推盘。

　　记者了解到，目前大兴区在售老项目都基本进入销售后期，像金地仰山、首邑溪谷、博悦府等。该区域某项目负责人指出，2010年的区域热度和项目口碑尚存，因此2011年这些老项目仍在稳步推售和成交，从而使得成交价格维稳。但到了下半年，2009年、2010年大兴成交的大量住宅地块将进入开盘销售周期，大兴或将迎来大规模的入市潮。

　　为获得竞争优势，新盘的低价入市有望成为新特征，一定程度会影响老项目的稳定客群，甚或引起价格战。但这并不能视做“泡沫”的破裂，因为与通州相比，这尚不足以称之为“泡沫”。

　　御府质高价低

　　比邻房企倍感压力

　　“尽管下半年大兴楼市将出现一批品牌房企扎堆推盘的现象，但是旭辉御府高质低价的策略，已经占据了市场先机，其他企业很难再分一杯羹。”亚豪机构的一位负责人向记者表示。

　　去年起，包括保利茉莉公馆、绿地新里西斯莱公馆等刚需产品上市后，迅速带火大兴楼市，随后又出现了兴创D标、马赛公馆、首邑溪谷等一批刚需类产品。

　　为了避免同质化竞争，从今年起，进驻大兴的开发商也纷纷进行差异化的发展战略，开发了包括普通住宅、花园洋房、别墅等不同产品形式，避免同质化竞争，未来的大兴楼市也将出现新的供应特征。

　　作为大兴区域内首个定位于高端改善类需求的产品旭辉御府，开盘就吸引了购房者青睐，并不是简单的价格诱惑，更深层的原因在于建设之初就以豪宅品质要求建造改善类需求产品，性价比优势十分明显。据介绍，旭辉御府一层二层均设有地下室和花园，平层享有超值空中花园阳台及露台，极具别墅质感生活感受。

　　旭辉御府高性价比优势另一大突出特点在于会所先行和园林设计，而这样的项目目前在大兴区域还是一个空白。

　　旭辉御府项目营销负责人介绍，旭辉御府致力于在大兴打造一个高端住宅典范区，并先行推出3700平方米的层峰会所，其中的室内泳池与800平方米的露天泳池形成双泳池的配套，这样精致的设计只有在个别豪宅项目才能一见。此外，会所内咖啡厅、书吧、棋牌室、台球厅、宴会厅、儿童游乐区、私人会客厅一应俱全，这在其他花园洋房项目中并不多见。

　　该负责人还介绍到，园林设计是旭辉御府的另一大特色，主打美国风的御府将赖特建筑理念渗透到小区每一处，并以七重景观相伴。高米店、金星、滨河、翡翠城公园与新凤河外围环抱；近万平方米私属园林——橡树园形成项目二重景观；三、四重景观由花园洋房区香堤花郡、高端公寓区的华登水郡组成；高端会所区打造英伦风情玫瑰庄园组成项目的第五重景观；赖特风情推崇的宅间绿化景观小品打造小区第六重景观；御制花园为您专享，纳四时美景形成第七重景观。

　　同时，旭辉御府还全力打造五星的物业服务体系，花园洋房私家电梯入户，保障业主居住的私密性和安全性。

　　商报记者 赖大臣/文并摄