南三环西路地区并不是北京商业亮眼的一员。北至开阳桥、右安门桥，南至洋桥、草桥，是一片彻头彻尾的住宅区。随着《促进城市南部地区加快发展行动计划》的发布，这里的商业空白渐渐被填补，而超大体量的首地大峡谷则是助推该区域商业发展的核心动力。

　　待开发的商业处女地

　　两年前，南三环西路地区几乎是被人遗忘的商业洼地，没有大型写字楼，也没有工业区。在2010年8月位于右安南桥东南角的首地大峡谷开业之前，这里几乎被住宅区覆盖。以右安南桥为中心，周围半径3公里内的居民构成一直以旧小区为主，在右安南桥西北侧，还有一片名叫“西铁营村”的村庄。翠林小区、玉林小区、开阳里社区、嘉园小区、角门西区等周边多个社区内，也有不少经济适用房和回迁房。

　　在三环沿线的其他区域早已形成各具特色的商圈时，南三环西路仍然缺乏“拿得出手”的大型商业项目。有业内专家表示，商家普遍认为南城居民购买力水平较低，因此吝于在南城布局商业项目。但事实上，随着新居民的入住，南城购买力水平已经明显提高。目前，右安南桥周边已经落成几十个新型住宅项目，随着世纪金色嘉园、玺萌鹏苑、未来明珠家园等住宅区业主相继入住，大量高收入水平人口迁入此地。传统住宅小区中的自购商品房业主也在增加。此外，经记者调查了解到，在开阳里、马家堡等小区内，有相当数量的国家公务员居住群体，如高法宿舍、教委宿舍、天安门管理处宿舍等，居民收入相对较高，购买力水平均属于中上等。

　　而近日记者随机调查发现，虽然一个普通煎饼在南城早点摊上卖3-3.5元，比北城少了1-2元，但由于南城商家数量偏少，南城早点摊主反而会迎来较多顾客。在海底捞火锅店，南城顾客的人均消费反而更高。海底捞牡丹园店、北奥店的人均消费分别为72元、73元，而方庄店、马家堡店的人均消费则达到81元、77元。南城几家海底捞的等位现象也超过北城。

　　并且，北京市政府对城南的扶持政策也将整体助推城南经济。2009年11月，北京市发改委等部门发布了《促进城市南部地区加快发展行动计划》（以下简称《城南行动计划》），未来三年，北京市区两级财政对南城地区投资500亿元，由此带动的社会投资等投资总规模可达2900亿元。随后发布的《2010-2012年促进南城加快发展行动计划》也提到，市区级政府将加大扶植力度，力争使南城相对滞后的发展面貌得到较为明显的改善。

　　在《城南行动计划》带动下，南三环西路地区成为北京市规划中的新兴商业区域。看准时机的首都机场地产集团有限公司（以下简称“首地集团”）将已经基本完工的“搜宝商务中心二期”拿下，建成了首地大峡谷，作为其进军商业地产的第一站。

　　在首地大峡谷购物中心总经理傅献忠看来，果断购入此地也是首地集团看中了南城商业设施相对匮乏的局面。“南城缺乏一站式购物休闲的大型商业，有巨大的市场空白，其升级发展空间巨大。”

　　资料显示，这个名为“首地城市综合体”的项目总面积为20万平方米，包括一期写字楼物业10万平方米和二期首地大峡谷9.4万平方米。首地大峡谷作为丰台区重点工作，被列入政府工作报告。随着首都第二机场的建设、丽泽商务区的进一步开发和大量新住宅项目的开工，“首地城市综合体”在地产层面的发展前景大好。

　　据悉，首地大峡谷第一年的累计销售额近6亿元，尝到“甜头”的首地集团下一个目标仍是南城商业。“我们将在第二机场附近打造升级版的首地大峡谷购物中心。”傅献忠说。

　　家庭消费化解荒漠症结

　　今年24岁的李梦辰已经在润景嘉园小区住了六年。两年前，她眼看着地铁4号线开通为小区周边带来越来越多的商机，却发现自己仍然不能在下班后与家人畅快地看一场电影，逛一逛商场，再吃一顿晚餐。交通的便利没有换来生活水平的提升，她直言“很遗憾”。

　　2010年8月，定位为“南城首席品质生活中心”的首地大峡谷购物中心正式开业，这让与李梦辰一样的当地居民兴奋不已，因为首地大峡谷的出现吻合了当地社区消费者的需求。首地大峡谷门口，“欢乐 生活 家”五个字明确了其社区型的定位。

　　面对密度颇高的居住人口，首地大峡谷打出“体验型消费”牌来抓住客群的“重复性消费”。“本地区消费者以年轻三口之家为主，更喜欢儿童业态以及参与性的购物体验，是购物中心消费的中流砥柱。”傅献忠表示。

　　城市商业综合体也在改变着人们的生活方式。从首地大峡谷开业至今，李梦辰已经数不清她在商场的保利国际影城看过多少场电影；邻居家的孩子早已成了三层“乐高玩具店”的常客。“我们并没有推出会员卡之类的产品，但是很多孩子几乎每天都会来玩。”该商户店员说。

　　“重复性消费”的特征也为“体验型消费”的发展提供了好的环境。记者调查发现，在首地大峡谷购物中心内，“体验型消费”与“购物型消费”商户数量几乎均等，而在一般的购物中心内，这个比例约为3：7。

　　某儿童玩具店店长表示，以家庭消费为主导的特色已经非常明显，九成以上都集中在附近社区，因此今年新入驻的不少商户都是早教机构和儿童玩具专卖。购物中心五层的餐饮店更是成为周边居民聚餐的首选之地。

　　“首地大峡谷的定位很明确，就是社区商业，因此儿童游乐、早教类商户数量一直在增加。”购物中心三层一位商户告诉记者，在过去的一年间，首地大峡谷三层的商户变动并不大，新入驻的大多都是亲子类的体验型商户。

　　明年首地大峡谷还将继续加大体验型消费比重。记者了解到，首地大峡谷将在明年继续进行品牌调整，其中包括建造一家“迪斯尼乐园”，取代部分购物类商铺。调整结束后，购物中心内将仅有一、二层是主打购物的业态，三层以上均以体验型消费为主。

　　上百个社区消费被激活

　　或许是抓住了南部发展的良好契机，或许是赶上了周边住宅区的入住浪潮，首地大峡谷在去年开业之初，就几乎做到了品牌“满员”入驻，与去年同期开业的大钟寺中坤广场、华熙乐茂、火神庙国际商业中心相比，首地大峡谷的经营状况已经颇为成熟。

　　“我们第一年就盈利了，这是入驻前没想到的。”一位生活用品类商户负责人告诉记者，她的店铺面积约50平方米，租金在购物中心内属于中等偏上水平。按目前的销售业绩来看，她在第一年已经略有盈余，目前正在和商场洽谈第二年的合作事宜。另一位服装类商户店员则表示，虽然前来购物的顾客客单价不高，但以第一年而言，该店销量基本令人满意。

　　而保利国际影城的落户更“造福”了周边上百个社区的居民。据统计，首地大峡谷开业之前，周边已有或在建住宅项目就超过了120个，而最近的电影院却在广安门，相对较高的时间成本和交通成本制约了当地居民的休闲消费水平。

　　此外，快时尚品牌也成为首地大峡谷吸引客流的重要工具。消费者程女士介绍，这里的H&M、GAP等品牌款式齐全，几乎从来不会出现西单、崇文门那些店铺中常发生的排队试穿、排队结账等情况。最重要的是，购买这些品牌甚至不需要坐车，晚上散步的时候就可以完成。

　　受到首地大峡谷的带动，南三环西路地区的周边配套商业设施也日趋完善。物美超市、苏宁电器、呷哺呷哺、味多美、85度C等零售品牌相继进驻此区域。马家堡社区周边目前已经形成一个集商场、超市、休闲娱乐设施为一体的成熟商圈。

　　日渐成熟的马家堡商圈也吸引了更多眼光。与首地大峡谷几乎同期开业的华联购物中心公益西桥店，把多线购物车开到马家堡、右安门、开阳里等社区，分享由首地大峡谷激活的客源，同时，卜蜂莲花超市草桥店外的业态也逐渐丰富。马家堡商圈多点开花，成为继方庄商业街之后的又一个商业核心区。受其带动，右安门、开阳桥、角门等社区周边的商业环境也在日渐改善。

　　便民性缺失令辐射力缩水

　　在商业逐渐繁荣的同时，消费者却渐渐发现繁荣背后依然存在问题。

　　位于右安南桥东南角的首地大峡谷四周以绿化隔离带为主，由于交通原因，并未与其他大型商业设施形成联动效应。虽然其地下一层的家乐福超市在一定程度上满足了顾客的需求，但首地大峡谷并未与美廉美超市新嘉园店、卜蜂莲花超市草桥店、右安门外大街底商、开阳桥南底商等繁华商业企业“连点成线，以线盖面”，烘托出更强的商业氛围。

　　“虽然首地大峡谷商业氛围渐浓，但附近小区的零售业态亟待丰富，而且大峡谷与周边商业的结合还不够紧密，需要便捷交通使其相连。”傅献忠认为。

　　北京昭邑零售商业咨询首席咨询师刘晖认为，社区商业项目中，生活服务类商户与娱乐休闲类商户应处于主力地位。但据记者调查，首地大峡谷内，娱乐休闲项目比重非常大，但生活服务类项目仅局限在早教、母婴领域，洗染店、宠物用品店、改衣店等商家几乎没有。

　　“改衣、洗染这种生活服务类商户，在社区商业中应该是‘标配’，但由于承租能力偏低，一些比较‘逐利’的物业就放弃了这部分商户。”业内人士表示，虽然购物中心以商户租金过活，但成熟的物业仍会对商家进行合理详细的规划。

　　对此，李梦辰同样有所感触。“最近去首地逛的时候发现，正门口和一层大厅里居然扎进了好几个卖房的，本来干净明亮的中央大厅里却摆着大大的沙盘，大煞风景，而售楼人员不停地发放传单，打扰了人们逛商场的兴致。”记者调查时，“幸福·荷语墅”和“林湖庄园”正在一层中央大厅进行宣传。

　　另外，李梦辰的母亲刘女士告诉记者，首地大峡谷每到晚上就非常热闹，但整个购物中心与消费者没有太多“互动”，商场里也没有设立休息区，“感觉冷冰冰的”。

　　同样是社区商业，刘女士更偏爱右安门内的华堂商场，即使要坐3站公交车，也会去逛华堂商场。“每晚华堂商场会组织一些跳舞、做操的娱乐活动，很多邻居都参加了。商场里还有专门的休息区、手机临时充电设施和缴费自助终端。”

　　傅献忠表示，首地大峡谷需要进一步丰富业态，尤其在服务类便民业态上还有很大调整空间。“我们现在服务类业态的占比是3.7%，下一步我们还要完善结构，使生活服务类项目更好地适应周边客群需求。”

　　专家观点

　　应扩大商圈辐射范围

　　“社区型购物中心一般的辐射半径是2公里左右，但首地大峡谷的辐射半径超过3公里，覆盖人群超过30万，远远大于社区商业的覆盖力。”商业专家郭增利认为，首地大峡谷可以归为“超社区、次区域型”购物中心范畴，在未来发展规划中，该购物中心可以此定位，扩大影响力。

　　事实上，首地大峡谷购物中心9.4万平方米的体量并不是典型的社区商业体量。在国外，社区型购物中心一般控制在4万-5万平方米之间。由于国内社区普遍人口密度较高，体量有所增加，平均在5万-6万平方米。

　　在郭增利看来，首地大峡谷虽然定位为“社区商业”，但由于其体量较大、商业设施较为完善，加之周边商业设施贫乏，因此在效果上已经达到了区域型购物中心的级别。

　　据了解，首地大峡谷物业前身为“搜宝商务中心”。在购物中心即将建设完毕时，被首地集团收入囊中。郭增利认为，首地大峡谷作为首地集团接手过来的物业，在一年时间内合理运营，目前已经非常优秀。“首地大峡谷属于先建设、后招商的项目，最初并没有整体规划，基本建好后才开始招商工作。可以说，正是因为首地集团善于因地制宜，这个项目才会比较成功。”

　　在未来发展中，“因地制宜”依然是首地大峡谷应坚持的原则，而增加生活服务类商户的比重，进一步重视人性化服务则是当务之急。

　　商报记者 崇晓萌/文 焦剑/制图