朝青板块曾经在老北京人的眼中被视为郊区的一部分，在2000年前后，这里只有零星经济适用房和在建的村民回迁房，农田早市让人难以将之和“CBD”联系起来。2011年朝阳大悦城的建成运营使得周边高端住宅、会所竞相入驻。大体量开发、知名开发商进驻、政策导向支持、交通环境不断改善，使得该区域已成为京城最为关注的热点区域之一。虽然目前该区域的天鹅湾、星河湾、财满街等地社区新建不久，社区商业还未成熟，但是在业内人士看来，随着入住率的提高和配套商业的成熟，周边大悦城等商业中心的发展，除了带来人气外，更会反哺目前高端社区尚未成熟的商业形态。 

　　社区服务依托商圈辐射

　　朝青板块南起朝阳路，北至姚家园路，东西分别为东五环、东四环，其中，东五环、东四环、青年路纵贯板块南北，朝阳路、朝阳北路、姚家园路横穿东西，该板块紧邻CBD和朝阳公园，被称为“CBD商务服务区”。目前，这里形成了一个包括普通住宅、高档住宅、写字楼和商业等物业类型较齐全的居住生活区域。 

　　拥有23万平方米的朝阳大悦城，是朝青商圈的核心，它满足了周边居民购物、服务、娱乐等综合性需求；在大悦城向北700米，有活力东方奥特莱斯，以“品牌折扣工厂店”为卖点，与大悦城遥相呼应；餐饮方面，以朝阳大悦城为依托，不乏金钱豹、唐宫、便宜坊、全聚德等中高端餐饮。但是中小型餐馆却十分缺乏，步行10-15分钟，除了星河湾中街的一家“翰皇”，很难找到社区服务连锁店或者自营店；快递方面，仅有的一家“德邦”也门庭冷清，周边20余个临街商铺中，只有三家开门营业，其余都未租出或开始营业。一位业主说，走路不到10分钟就能到达大悦城，临街商铺的社区服务功能大多数都可在大悦城附近实现，加之星河湾定位高端，底商租金也随之“水涨船高”，在这一区域做社区商业不被看好。 

　　“高端”挤压社区商业空间

　　北京商报记者走访天鹅湾小区发现，该板块底商虽然地处社区，却鲜见便利店、连锁洗衣店等社区商业项目，反而集中了不少高端商业项目。以天鹅湾朝阳北路临街30家商铺为例，其中养生、美体会所就占到9家之多，占比近1/3。此外，该区域底商不乏动物医院、渔具专营等业态。随着近年来青年住户的迁入，儿童摄影、婴幼早教等业态发展迅猛。临街的朝阳大悦城，集中了冠军溜冰场、玩具反斗城、蓝天城、小鬼当佳等商家。

　　该区域一家房地产代理的负责人认为，天鹅湾房价在4万-7万元/平方米，底商租金更是高达10元-15元/平方米/天。这样高额的租金来搞“社区商业”很难赚回成本，再加上商家打算依托“高端住户”优势，希望能从成本低、收益高的养生、宠物服务、儿童等“主题”上掘金。怎奈因为缺乏规划，养生美容机构林立，儿童摄影、儿童游泳等门店门可罗雀；动物医院甚至动物美容机构的经营状况，从附近的阿曼商街的“宠物及用品街”的经营状况便可略知一二。该条街集中的20个门店，据说是附近街区宠物用品的来源，而其中的18个门店早已关门大吉。

　　业内人士表示，朝青板块中很多社区中的商业店铺功能的选择缺乏统一规划。社区中用于商业的店铺盈利模式定位于杀鸡取卵式的“物业出售”而非细水长流的“营业收入”，开发商在开发小区项目时未曾规划该小区的商业配比，选择将商业物业出售以尽快回收资金并赚取利润。 

　　因此，社区商业业态主要由经营者自主选择。这种选择导致的结果就是居民需求与社区商业业态不匹配。比如美容养生、健身的经营业态过剩，小型餐饮及社区教育、连锁服务的经营业态缺少。虽说周边有大型购物中心朝阳大悦城，却让不少居民面临“不近不远”的尴尬局面。另外，因为高端住户人气尚未形成，物业不能形成较浓商业氛围。一些商贸设施的开发、调研论证不充分，定位模糊；社区商业物业建成后分割租售，无法开展整体经营，形不成集聚效应。加之租金昂贵，一些物业无人承租、空置多年的现象并不少见。

　　“两极分化”让社区商业无从发展

　　在朝青板块靠南的财满街、兴隆家园一带的兴隆街，是一条类似于“女人街”的商业街区，集中了数十家中低端餐饮。它们距离兴隆家园、阿曼寓所和财满街步行都不足10分钟，相较于星河湾、天鹅湾一带，兴隆街也是朝青板块南部“颇接地气”的区域。此外，兴隆街正北的卜蜂莲花超市也满足了阿曼寓所、黄衫木店村居民绝大部分生活需求。

　　不过，位于阿曼寓所、富华家园西面，连接朝阳路和朝阳北路的一条社区街道上，社区商业相对集中，不同于天鹅湾一带并不实用的“高大上”，这一带的业态则显得杂乱无章——虽不乏小吃、五金、干洗等商家，但是分布缺乏规划。足疗养生、小超市、茶叶店与外贸服装店分布密集，甚至还有经济型酒店，但是居民最需要的大中型商超、洗衣连锁店、连锁餐饮等却距离颇远；马路西面，黄衫木店村延伸出的熟食、蔬菜等小型摊铺，不仅不能满足附近社区消费需求，反而占用马路，使得阿曼寓所和富华家园西面原本不宽敞的街道每到高峰时间更是“堵不堪言”。

　　北京商报记者了解到，黄衫木店村目前还有村民500余户，人均月收入多数不足千元，对他们来说，朝阳大悦城和卜蜂莲花的商品有些昂贵，而村前菜市场的拆除让他们似乎没有太多选择。

专家建议

　　商业街区反哺社区商业

　　地铁6号线的贯通和朝阳大悦城的崛起，以及中粮集团天鹅湾西部地块的“商业化”建设，都让朝青板块的高端社区又披上“商业地产”的光环。一方面，星河湾、天鹅湾、财满街等社区建成时间不长，居民配套商业不像成熟社区完善，入住率尚未达到一定数量，连锁餐饮、服务机构入驻社区的机会尚不成熟；另一方面，朝阳北路南侧的临街商铺，因为“地处高端”的预期、“缺乏规划”的随意和“租金昂贵”的现实压力，造成了社区服务功能不足、中高端业态扎堆的现状。如此虽然和不远处的朝阳大悦城形成了差异化经营，却不能满足社区居民的最基本生活需求。

　　朝青板块商业化伊始，无论客群还是社区住户市场均不成熟；如果天鹅湾西部中粮商业地产建成，和北部的朝阳大悦城、国美第一城，南面的潮青汇、锐城国际形成合力后，将附近临街底商发展成以快餐、专卖店业态为主，那么朝青板块商业也就更加完整。目前，星河湾、天鹅湾南至阿曼街、财满街一带社区服务需求，除了一部分依靠成熟的商业街区实现外，更多是要靠服务标准程度高、店面集中有一定规模的连锁化商家进驻小区。

　　北商商业研究院分析指出，一方面，这样可以结束分散化经营的高地租成本和相对较低的收入状况；另一方面能和社区外面咫尺之遥的临街商铺的服务形成差异化竞争，专心服务社区住户——当然，商业街区的社区商业能够像毛细血管一样深入，则要以高入住率为前提。北京商报记者  季鹏洋 韩玮/制图