“市民化消费”占主流

　　目前，天津最炙手可热的商业项目为中粮旗下的天津大悦城。2011年， 53万平方米的天津大悦城入市，在商场近400个品牌中两成以上品牌为大悦城独有。2014年，天津大悦城日均客流量为6万人，日均销售额近600万元。

　　天津大悦城总经理吴铮表示，天津大悦城的成功与西单大悦城有很多相似的时间点。2007年，西单大悦城在北京购物中心的萌芽期入市，不仅抢占了市场先机还拉开了北京商业升级序幕。三年前，天津市场购物中心业态也处于起步阶段。谈到天津大悦城的市场热度，吴铮认为，独家、特色的资源是购物中心突破同质化、成功的关键。不过，在消费者尚不成熟与欠缺活力度的天津市场，招商与运营都是一件很有难度的事情。

　　李嘉表示，由于距离北京太近，天津本地有消费力的客群流向北京。在韩国、新加坡等周边国家旅游政策放宽后，天津高消费客群更加被分流，留在本地的消费力主要围绕刚需消费方面。如果围绕地域性消费做商业很难拉动城市商业升级，对零售环境的优化、带动有限。吴铮认为，城市商业只挖掘本地客群不会发生根本性改变。地标性商业项目对城市消费客群有极强吸附力，但在消费保守的天津却难有预期效果。尹宝军很有感触，商场为了聚合家庭式消费投入了很大资源。但在过去一年中，银河国际购物中心仍然在为如何在天津本地变得有影响力而努力。

　　天津一直被视为中国四大直辖市中增长后劲最强的城市，但品牌商对天津的态度并不积极。据某知名院线负责人透露，在品牌评级城市时，天津没有划分到直辖市、一线城市序列，而是划归到二线城市中。天津欠缺合理的商业规划，同质化现象严重，业态重合度过高。天津市民消费习惯相对保守，市场不够活跃。

　　消费客群待扩盘

　　外来人口数量决定一个城市商业地产的繁荣程度。外来人口越多城市消费活力越高，发展动力越足。天津市发改委主任张志强曾表示，天津常住人口高速增长与户籍人口老龄化问题并存，有必要深化户籍管理制度改革，适度放宽外来人口落户条件，使户籍人口与常住人口比例合理，增强城市活力。

　　从天津目前的人口构成来看，商业发展并不具优势。吴铮表示，天津外来人口占比为28%，北京超过40%，上海达到50%，广州高达60%，这也意味着天津目前的主要消费构成来自本地客群。吴铮认为，商业更多挖掘当地客流。京津冀一体化如果不能造成人口大规模迁徙和转移，天津商业格局不会发生根本性变化，当地消费者需求决定了商业发展。数据显示，前三季度天津市城镇常住居民人均生活消费支出18624元，同比增长8.1%。这一水平与北京2010年的城镇居民人均消费支出情况接近。在前三季度全国主要26个城市社会消费品零售总额增长来看，天津涨幅最低为5.1%，低于全国12%的涨幅。

　　李嘉表示，如果人口结构不发生改变，外来人口不对天津形成冲击力难以带动区域零售消费习惯的改变。但由于距离北京太近，天津在中高消费人群引进上难有优势。过去，天津蓝印户口是引入外来人口最有利的吸盘。政策取消后，天津需要以高端产业承接将人才留住。

　　在商务部研究院消费经济研究部副主任赵萍看来，天津需要通过高新人才引进将市场盘子整体做大。天津国际化程度低于北京，在待遇、机会等有限的情况下，对人才吸引力有限。天津需要扭转被动局面。赵萍指出，引入外来人口不仅是承接部分批发、物流业态带来的人口迁移，更多是对高新科技、金融服务等功能的承接。这部分消费者长期居住在北京，适应北京的消费文化与能力，有较高购买力，对商业需求较大，可以充分活跃市场。

　　迁入产业带来新基因

　　在京津冀一体化大背景下，天津正在谋求商业加速度成长和升级，但需要科学的整体规划。按照《天津市商业布局规划（2011-2020年）》，到2020年天津市商业零售建筑面积达到4000万平方米左右。天津愿景是成为中国北方国际商贸中心和消费之都。吴铮认为，目前，天津商业市场土地供应量靠前，近年出让土地很多，但开出商业项目较少，摊到人均商业面积很大，超过区域市场。

　　在核心城区的商业规划中，天津希望以和平路、滨江道地区为核心，延海河向南北延伸，未来形成以滨江道-和平路-南京路地区、老城厢-东马路地区、小白楼-泰安道地区、意式风情区地区、六纬路地区等各具商业特色的五大板块共同构成的国际级商业中心。在李嘉看来，天津目前的消费仍以社区型服务为主导，国际级商业没有足够消费力消化。 天津缺少灵活性政策为商业创造更好的环境。

　　天津市合作交流办主任张建国曾表示，《京津冀协同发展天津市规划》初稿已完成。天津市委书记孙春兰要求天津要加快进度，并就完善城市功能定位、高水平搞好规划，实现交通、生态环保、产业三个重点领域率先突破，并在深化体制机制创新等方面提出了明确要求。天津市将积极参与国家发改委、工信部京津冀协同发展规划和产业协作对接活动。

专家观点

　　承接区需有过渡性政策

　　相比于河北，天津在京津冀一体化中的北京非核心功能承接方面意向不够明显。从目前的投资热度来看，众多企业看到了商机。赵萍表示，最终的发展机会是否会出现取决于京津之间战略高层安排是否存在。

　　在赵萍看来，天津需要通过高新人才引进将市场盘子整体做大。天津国际化程度低于北京，在待遇、机会等有限的情况下，对人才吸引力有限，因此天津需要扭转被动局面。赵萍指出，引入外来人口不仅是承接部分批发、物流业态带来的人口迁移，更多是对高新科技、金融服务等功能的承接。这部分消费者长期居住在北京，适应北京的消费文化与能力，有较高购买力，对商业需求较大，可以充分活跃市场。

　　目前，天津市仅有户籍政策激励并不够。赵萍认为，天津需要在京津冀一体化中，抓住北京非核心功能转移的机遇，主动承接各种研发机构、事业单位及商贸、物流等职能。天津产业配套、城市基础设施建设较好，京津冀承接北京非核心功能外移时，天津具备主动的优势地位。

　　如果两地之间的承接机制没有建立起来，即便有市场投资意向，但最终投资机构的期望未必能实现。吴铮认为，京津冀一体化会为天津商业发展带来机会，但需要真真正正的落实政策。目前天津市商务部门还没有给出清晰的发展思路与规划，多数企业只是按照自己的理解去摸索。

　　企业的转移意味着大笔开支，可能会面临资金压力。如果承接动力足够，天津需要在制定区域实施一些过渡性政策，通过降低税收压力减少企业负担、帮助企业家属、小孩入托入学等配套政策进行平稳过渡。

　　京津冀协同发展、京津双城联动发展是天津加快实现城市定位的又一次重大机遇，这座北方最重要的港口城市又被列入第二批自贸园区的试点区域中。不久前，天津自贸区申请成功，在产业结构方面，天津将引导资金投向优势支柱产业、战略性新兴产业、现代服务业和节能环贸等领域，加快推进金融、教育、文化、医疗、旅游等领域有序开放。