实际上，此前国土部针对多个养老项目用地的调查就曾显示，很多养老用地都存在偏离养老产业领域发展的倾向，多数开发商打着“养老地产”的名义，低价拿地，实际上仍然在开发普通住宅，象征性地搭配少量养老服务设施，至于养老地产所必须的医疗、健身、娱乐、送餐、洗衣等自助式或特约服务项目根本形同虚设，有的甚至仅仅假设或者包装一个“养老房产”概念，就作为拿地的策略，骗过所谓的监管，让养老地产成为房地产泡沫的延续。

　　养老地产疑问多

　　无独有偶，养老产业链上出现问题的，还有吸引许多房地产商纷至沓来的养老地产项目。据民政部发布的数据显示，截至2016年底，全国60岁及以上老年人口2.3亿人，占总人口的16.7%，其中65岁及以上人口1.5亿人，占总人口的10.8%。另据不完全统计，目前我国有90%的老年人选择居家养老，约7%的老年人在社区享受日间照料和托老服务。总量突破2亿人的中国老年人，尤其是其中7%愿意选择居家养老的老年人对于养老地产投资商来说，无疑是一块难以割舍的蛋糕。

　　不过“泥沙俱下”的养老地产蓝海，却也不可避免地暴露出一些短板与风险。曾经一度引起争议的，就有位于昌平区小汤山镇的北京太阳城。据了解，太阳城社区内的养老住宅分为商品房和养老公寓两种，商品房已经在2008年前全部售出，当时均价为7000-8000元/平方米，目前消费者只能通过购买二手房的形式获得，分为80平方米、160平方米以及180平方米以上三种户型。而长期租赁式的老年公寓是太阳城近两年最主要的产品，社区内有四栋供出租的老年公寓，其中有两栋为养老院使用，另一栋为短期出租，最后一栋长期为出租公寓。

　　然而，包括太阳城等在内的不少养老公寓项目都提供转租服务，若租户既不想退租又不想继续使用，可与开发商一起协商制定转租方案和价格。对此，有部分中介人士及专家就担忧称，租金远低于目前北京市场租房价格的养老公寓或将因此成为转租中心，使养老之意变得“有名无实”。对此，虽然太阳城方面表示，要求公寓租户必须在60岁以上，但仍有业内人士透露，实际上太阳城所住年轻人并不在少数，养老地产已经名不副实。

　　与此同时，近年来京津冀地区出现了不少养老社区进行“返租销售”的违规现象，即业主将所购房屋返租给开发商，再交给第三方公司运营。由于此类销售模式难以保障业主的基本权益，一旦开发商资金链断裂，维权将十分困难，因此，这种模式早在2001年就已明令禁止。还有消费者向北京商报记者透露，此前还有位于怀柔区的某养老院以扩建名义开始出售没有产权证的养老住宅，价格仅为6000元/平方米，该消费者虽然被其远低于市场价的价格吸引，希望能为家中老人购置养老地产，但该住房“不靠谱”的背景也让其担忧不已。

　　盲目追求“回报”

　　有分析指出，房企开发养老地产项目原本是一个有利于产业发展的良好开端，但部分开发商进入养老地产领域的心态比较浮躁，当纯粹的养老地产还没有看得见的盈利模式时，这些开发商进入养老地产还是以追求“投资回报”和利润为目的。

　　武汉科技大学金融证券研究所所长董登新也直言，有不少房企转型涉足养老产业，旨在消化库存从而转移政策风险，然而，这种打着养老地产的旗号来牟取暴利的资本恰恰与养老产业的发展特点相悖，势必会影响到国内的养老市场。“即使在国外成熟的地区，养老社区的投资回报期都要在5-7年甚至更长，但在中国，很多开发商还只是把开发养老地产作为一种营销噱头，真正的目的仍是出售物业”。

　　在成海军看来，不同于其他消费品，养老地产消费较高，而在政府大力放开养老产业的背景下，各类不同背景和模式的经营主体鱼龙混杂、泥沙俱下，老人选择时应该更加谨慎，“不过相较于养老社区，房地产行业有着较为严格和健全的规范，因而要防范类似情况再次发生，相关部门应加强事中事后监管，遵照已有的法律条文对违法企业做出惩处”。

　　“对于社会和业内都担心的开发商以养老地产作为噱头实则发展商业地产的问题，相关部门应制定严格有效的评价、进出机制和监管体系”，中国房地产学会副会长陈国强表示，同时选择和确定一批优秀企业作为试点进入养老住宅建设领域，通过示范效应，增强企业投资养老住宅开发的信心。对于违规企业，则应建立退出和问责机制。 

　　谈及如何实现养老地产行业的良性发展，陈国强认为，基于目前社会各个收入水平老人对于养老地产的价格接受能力不一，建议国内商业地产开发商多借鉴国外成功的发展经验，“养老地产必须要强调运营，强调针对老年人提供的相应养老服务和配套设施，包括生活、健康医疗、休闲娱乐等方面，而物业也要和普通住宅有很大差别。后续的运营管理是长期的、投资回报较慢的投资，通过运营提高价值，逐步提高租金、售价水平，将这部分服务成本转移到租金和售价中来，才是养老地产普遍应走的发展道路”。陈国强表示。

养老产业链上主要产品

　　■养老机构

　　即为老年人提供饮食起居、清洁卫生、生活护理等综合性服务的机构，可以是独立的法人机构，也可以是附属于医疗机构、企事业单位、社会团体或组织的一个部门或者分支机构。目前，业内较为知名的养老机构企业有泰康之家、慈爱嘉、诚和敬等。

　　■养老地产

　　这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。目前包括万科、绿城、保利在内的不少知名房企纷纷发力养老地产项目。

　　■养老辅具

　　作为辅助老人尤其是失能老人日常生活的工具，目前养老辅具已经从轮椅、拐杖等简单产品，扩展到了电动床、老年浴缸等更广阔的领域。不过由于行业门槛较低、准入标准欠缺，目前该细分领域出现了一定的低端化竞争。