华堂商场北苑店退出后，在北京金百联创资产管理有限公司的重塑下，潮驿178涅槃重生。经历一年时间，潮驿178的邻里商业氛围日渐浓厚，目前项目商业部分网罗20多个精品品牌。通过“商业+写字楼”模式的双向拉动，潮驿178进入平稳运营阶段，金百联创也由此开启了品牌复制之路。

　　进入平稳运营期

　　在北京的商业版图中，北苑地带的商业氛围并不理想，尽管周边住宅林立，也有不少商务楼宇，但区域商业配套欠火候。金百联创拿下华堂北苑后，对原有项目进行了大刀阔斧的变革，定位从原来辐射广泛的综合性商业变为更为精准的邻里商业中心。

　　由于原项目为华堂商场量身打造，金百联创接盘后投入几千万资金改造商业体内外结构。项目重塑后，由写字楼和配套商业两部分组成。一方面，在收益上有一定保障，另一方面，商业体自身的写字楼客群可以带动整体客流循环，更快度过培育期。

　　在写字楼层方面，潮驿178引入龙图游戏等互联网科技企业。商业层面走了更为浓缩精准的路线，削减区域内同质化品牌数量，引入符合2公里范围内居民、写字楼客群渴求度高的时尚餐厅、便利商业配套。经过一年时间磨合，物美精品升级店“品超市”、味多美、星客多、名创优品、必胜客、和合谷、李连贵熏肉大饼、邻家便利店、雕刻时光、保护地友好体系、小院食光、赣悦汤厨、汉口码头、三和屋、秦面轩、蜀我最面、拾锅百味、东欧生活馆、众信旅游等品牌经营基本达到预期。

　　商业配套在任何一个区域中都有十分重要的作用，在商业分散度较高的北苑地区，如果体量不足以覆盖区域客群，就需在便利性和品牌筛选上下一番功夫，在3公里范围内把握一批高黏性客群。在潮驿178商业配套方面，餐饮品牌覆盖中式、日式、西式、快餐等多种口味，满足写字楼稳定客群的日常就餐需求。另外，还穿插Lin便利店、名创优品等品牌填补饭后休闲的碎片购物时间。

　　精准邻里商业

　　在存量激活阶段的北京商业市场中，商业运营成本与难度加大。便利性商业的利润长期处于低位水平，邻里商业体的整体盈利不能只依赖于商业收益，还需在其他业态上有所分担。尽管潮驿178是金百联创的商业处女作，但公司擅长资产管理的优势无缝嫁接于该项目之中。潮驿178相关负责人表示，第一年的经营情况趋稳，收益基本符合预期，在正常发展的节奏中。

　　“邻里商业的难点在于合适品牌引入。在潮驿178经营首年中，商业品牌招商的困难度在于品牌的筛选上是否真正符合周边居民、写字楼客群所需。”上述负责人表示，在日常工作时间传统商业的空白时间太多，周末及晚间时段才显现出活力。邻里商业受体量限制，难以做到丰富的业态，这就需要少量的品牌中个性、特色必须更鲜明、突出。

　　产品线初具雏形

　　“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式让资产管理公司迎来新发展期。根据统计，全国有4.3亿平方米被低估的物业面积，其中一些是硬件老旧或是运营能力有限，对于投资商而言却是很好的投资机会。

　　通过潮驿178初探商业市场后，金百联创还在持续追加商业市场投入。在东四环地区，金百联创布局的第二个项目基本敲定，项目将根据周边需求与特点，对既有商业楼宇进行重新定位和必要的改造，改造后的商业部分将继续走邻里商业的路线。据潮驿178相关负责人介绍，在西城区三环内的另一项目也已经开始启动前期策划和设计，该项目也将复制“写字楼+商业”的模式，但可塑性更大。通过北苑项目试水后，金百联创的商业产品线初具雏形，年内有望在北京城区形成北、东、西各有一家示范店开业的格局，公司还计划在北京以外的其他地区狩猎，将项目落地到更多地区。

　　据了解，在潮驿178基础上，金百联创还将在年内推出第二个都市更新产品线品牌——“峯邑178”。“峯邑178”首发项目位于北京城区西四环内，改造施工正在加速推进。这一项目把一个长方盒子式的旧商业建筑，改造成11个面积在2000-5000平方米的独栋办公空间，着力打造新经济背景下的新型总部商务生态系统。近期，该项即将正式亮相。