作为我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，粤港澳大湾区在国家发展大局中具有重要战略地位。10月18日，由贝壳研究院发起的粤港澳大湾区房地产高峰论坛在深圳举行，众多政商学界人士就湾区发展建言献策。贝壳研究院也同步发布《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》（以下简称“白皮书”），预测未来大湾区的市场将告别过去的大起大落，整体稳定。

　　贝壳找房高级副总裁李文杰于论坛上指出，我国房地产市场已经从数量扩张进入质量提升和结构调整的新时代。粤港澳大湾区具有重要战略地位，其整体规划为区域地理空间重塑带来新机遇。贝壳找房不仅利用交易大数据洞察市场，从深层角度分析市场供求现状和未来走势，也希望通过挖掘数据深层价值，为区域经济规划与发展提出有力建议，为行业和社会带来更多价值。

　　区域房地产需求空间巨大

　　居民居住品质有待提高

　　此前印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》指出，粤港澳大湾区将建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。

　　目前，从中央到地方，多项工作正围绕大湾区建设展开，以推动粤港澳三地合作发展，这一区域正以良好的发展态势崛起为世界级城市群。现实情况显示，在民营经济高度发达、市场经济活力强的区域发展优势带动下，大湾区于近几年迎来了就业和人口的高速增长。

　　人口向大城市流入是城市化阶段的必然规律，而在粤港澳大湾区中，深圳、广州作为核心城市的人口吸引力最强。白皮书显示，近三年，深圳、广州的常住人口分别增长165万和140万，而肇庆、江门等城市三年累计增长不足10万。观察粤港澳大湾区房地产交易数据，2018年广深港3个核心城市的交易额占比为60%，预计2025年交易额为2.4万亿元，占据湾区市场份额预计提升至65%。

　　然而，在一些光鲜的阶段性成就背后，大湾区也面临一些“成长的烦恼”：居民的居住品质也不尽如人意，后期大量的改善需求待释放。根据白皮书，三个核心城市人均居住面积分别为15平方米、19.7平方米、25平方米，距离全国人均36.9平方米（2017年）的水平及国外湾区均存在较大差距。此外，大湾区住房自有率也处较低水平，近3500万人无自有住房。湾区11城中有8城住房自有率低于60%，低于全国平均水平。

　　“粤港澳大湾区的整体规划为区域地理空间重塑带来的新的机遇，要利用城市之间的空间延展，平衡区域发展不平衡的矛盾。”李文杰指出，要改革当前的住房政策，重新界定政府与市场的关系，平衡供应结构。

　　城市发展呼吁打破城市边界

　　核心城市需要寻找“外部供应”

　　以深圳为代表的大湾区房地产市场发展的路径是中国房地产制度改革的典型样本，也反映了整个国家住房制度面临的重要转折。打破城市边界，开启大湾区社保互认，寻找核心城市的“外部供应”，被认为是大湾区城市发展的“破局之道”。

　　据了解，与国外其他湾区相比，目前粤港澳大湾区是以行政手段倡导区域内的城市群融合在一起，并且广东九市与香港、澳门地区存在制度方面的差异。对此，有专家建议称，在大湾区内，需通过顶层设计重新配置各大城市的资源，以最大程度互补优势。

　　针对各个城市如何分工，白皮书建议，应该基于市场配置资源进行分工，鼓励城市之间进行良性竞争，真正形成融合发展的观念。以前受到行政主导的体制影响，区域、城市之间竞争形成同质化发展。目前湾区内各区域、城市需区别定位和经济发展优势，比如科技创新、金融、旅游会展等不同领域，形成优势互补。

　　“目前大湾区的城际交通已经相对发达，对于核心城市的周围城市，轨道交通的发展也使得同城化趋势逐步推进（如广佛两城），但是购房资质目前普遍还是认本地社保或者户籍，需要做出相应调整。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，要对核心城市寻找“外部供应”，尤其需要鼓励香港、澳门的购房者来内地居住，促进港澳和内地的融合。

　　区域楼市告别“大起大落”

　　政府引导市场增加有效供给

　　大湾区房地产市场发展的路径是中国房地产制度改革的典型样本，也反映了整个国家住房制度面临的重要转折。

　　针对目前深圳等核心城市主要是过度市场化、供应主体和保障渠道不足的问题，与会人员形成共识，未来大湾区在土地供给、金融政策、税收政策以及市场管控方面都需要满足“住”的需求。未来大湾区核心城市的发展在于重新平衡市场与保障的关系，核心是政府引导市场增加有效供给，改善市场结构失衡的状态。

　　白皮书建议，打破城市边界，开启大湾区社保互认，寻找核心城市的“外部供应”。目前湾区城市的购房资质普遍还是认本地社保或者户籍，需要做出相应调整，对核心城市寻找“外部供应”，尤其需要鼓励香港、澳门的购房者来内地居住，促进港澳和内地的融合。

　　此外，白皮书还预测，未来大湾区的市场将告别过去的“大起大落”，整体稳定。随着居住服务行业快速崛起，将形成一批包括家装、家政等在内的具有专业服务能力的服务阶层。而伴随产业互联网及房地产的数字化程度进一步提升，围绕交易和资管的房地产金融服务将充足发展。