特别策划:悸动的环京楼市

　　在经历了多轮一体化的炒作以及调控带来的断崖式下跌后，环京楼市近期消息不断，是触底反弹还是波动下行？销售们口中的未来在哪里？所谓利好的作用又有多大？北京商报《新北京楼市周刊》从本期开始，推出《悸动的环京楼市》系列报道，带您探访环京楼市。

　　“最严限购令”让环京楼市迅速降温，大厂楼市也未能幸免。然而在限购依然持续的当下，大厂楼市却并不平静。当地开发商利用纳税来规避限购政策，让大厂这个曾经经历楼市辉煌的小县城再次焕发新的活力。除此之外，大厂部分新开楼盘打出了“能够解决购房资质”的宣传推介，高悬的限购政策，在他们眼中形同虚设，人们不禁要问大厂限购要解除了？

　　“贴心”服务

　　本轮降温并没有阻挡住购房客的热情。位于廊坊大厂区域内的一处销售楼内，楼盘销售人员和购房者三三两两围坐，即便不是周末，来看房的人也没有断过。自“最严限购令”让环京楼市迅速降温后，大厂楼市在近期又活跃起来。当地楼盘也纷纷推出草签合同、协助办理三年纳税、底单更名等各种“贴心”服务。

　　“现在是入市大厂的最好时间点，限购之后大厂房价‘腰斩’，目前已经有了上升趋势。”听闻看房人李潇（化名）一行有购房意愿，大厂某项目销售人员表示，大厂房价最高的时候能达到3.3万元/平方米，而如今房价虽然稍有回升，但也仅仅只有1.7万元/平方米，下降近一半，按目前趋势，大厂房价肯定要涨，越晚越吃亏。

　　房价腰斩，对于必须在大厂置业的购房人群来说，无疑是一个好消息。然而房价下跌的背后，却被戴上了限购的“紧箍”，把众多没资质的购房者拒之门外，李潇便是门外看客中的一员。对于不具备购房资质是否能在大厂购房，销售人员直言：“没有资质没关系，大部分来看房的人都没有资质，这个我们有办法解决。”

　　根据此前发布的限购政策，只有具备大厂户籍，或在大厂当地连续缴纳三年的社保、纳税，才有资格购买住房。

　　对于李潇的疑惑，销售人员解释：“限购政策目前有户籍、社保、纳税三个要求，只要满足上述任何一个要求就可以。其中纳税最好解决，对购房者也没有任何影响，只要纳税三年就能获得购房资质。”

　　“如果有朋友在大厂这边开公司，挂靠一下就可以了。”销售人员向李潇明确，相关办理费用在6000-8000元，完税记录满三年后就能正式网签。

　　路劲阳光城以及早安北京也采用同样的“套路”。几家的销售人员均表示，购房者如确定购房意向，可先行与开发商签订一份草签合同，因为三年纳税还没完成，无法进行网签，所以购房者只能选择全款购买或在规定时间分期付款，一般给的期限在一到两年内。就外地购房者担心的资质受限问题，开发商可以找第三方公司为购房者代办个税顺缴业务，购房者只需与代办机构签署一份证明本人在当地工作的就业协议，并在未来三年时间内按月缴纳个税，纳税时间满三年且保证无断缴后，即可获得大厂购房资质，从而绕过限购，顺利进行网签。

　　草签合同是否具备法律效应？三年内如果发生变故又该如何？当李潇问及上述问题时，销售人员却缄口不言，只是一味地说，完全不需要担心，出现任何问题开发商都会帮着解决。另有销售人员压低声音告诉李潇：“限购政策还能维持多久这个都说不好，一旦提前解除，连税都不用缴了。”

　　针对外来投资客群，大厂的开发商也给出了“贴心”服务。数个销售人员称，三年纳税期间，每年有一次“置换”的机会，如购房者有买卖的意愿，短期交易不是问题，在草签合同上换个名而已。“房价涨，可转手；房价稳，能得一套房。有什么可担心的？”

　　“关门”不停业

　　在看房期间，记者注意到一个非常有意思的现象。大厂的新房售楼处留给看房客一次“探秘”的机会，要么售楼处不挂牌、要么售楼处已经改换地方，更有甚者售楼处直接处于关闭状态……

　　以路劲阳光城为例，记者一行到达现场后，售楼处正处于关闭状态，俨然一副楼盘售罄的样子，但在其周围却三五成群站着该楼盘的销售人员。因地处偏僻，再加上“宁错过、勿放过”的准则，每一个到达该区域的“外人”，都被认定是潜在的购房客户。

　　当记者及李潇一行表达购房意愿后，路劲阳光城的销售人员从售楼处右侧的一条羊肠小道，走后门把记者一行带进售楼处。宽敞大气的售楼处，看房效果极佳，也更能激起买房的欲望。但销售人员口中，奢华背后却要“低调”行事。

　　对于为何关闭售楼处，销售人员透露，目前大厂的售楼处经常有房管部门的执法人员巡查，偶尔还有北京记者来暗访，为躲避调查风险，才出此下策。销售人员直言，支撑大厂楼市的主要还是来自北京的客户。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，开发商帮忙补缴三年纳税，这种回避限购的做法是一种违规手段，违背了现有房地产调控的要求。此外，如果在补缴纳税期间，国家政策发生变动，例如把购房资格提到五年，又会出现新的问题。

　　“解套”存风险

　　在走访期间，记者意外发现，除补缴三年纳税后可网签外，在大厂还存在着能解决购房资质，手持“尚方宝剑”的开发商。以大厂佳兆业悦峰为例，销售人员直接承诺：“首付30%、能正常网签、银行批贷也很快，一直都按照正常的买房流程走，完全不需要担心购房资质问题。”

　　大厂的限购政策要解除了？为什么开发商能够办理购房资质？购房资质后期会不会有什么问题？这一系列问题，得到的回应只有一句话：“放心买就完事了，能网签还怕有啥问题？”

　　记者特别注意到，宣传推介“能够解决购房资质”的多为大厂近期新开项目，包括佳兆业悦峰在内的多家新开楼盘皆以“能解决购房资质”作为最大卖点。

　　“不知道是不是大厂限购政策要解除了，反正能买到房就行。”一北京购房者告诉记者。记者了解到，在环京地区置业的购房者多抱着“过渡”的想法，新房市场能通过各种操作来“解套”，但大厂二手房如何解套则是一大难题。

　　有大厂中介人员告诉记者，现阶段大厂二手房成交量并不乐观，虽然二手房每平方米售价看似低于新房，但因交易时需缴纳较高的税费，成交价相比新房实则没有太大优惠空间，而且二手房同样面临着限购的制约。此外，大厂二手房还面临一个严重问题，就是好多房源没有房产证。“如果彼此信得过，二手房交易也未尝不可，但前提是以信任为基础，一旦房价上涨，双方就有翻脸的风险。”中介人员提醒称。

　　记者在看房时也注意到，目前大厂在售二手房多为近几年的新房，有的甚至从来没人入住，与新房无异。这不禁让人猜想，二手房的出清，是否也意味着曾经的投资客忍痛“割肉”。北京商报楼市调查小组