单价直降1万、低密度洋房、教育配套、央企加持……近期部分在顺义有购房需求或者前期看过项目的购房者陆续接到“橡树珑湾”项目的推荐热线。在经过2018年土地供应井喷后，顺义终于正式进入产品供应周期。而低于限价25%的顺义低密产品橡树珑湾到底值不值得买，北京商报看盘小组本周带您一探究竟。

　　价格

　　低于最高限价25%

　　“目前项目共批售9栋楼，10号楼不在售卖范围内，销售均价大概在33000-36000元/平方米。”11月30日，在开盘次日，橡树珑湾销售人员证实项目“单价直降1万元”的消息。

　　根据公开信息，橡树珑湾项目所处地块为顺义新城第13街区SY00-0013-6008、SY00-0013-6009地块，属于R2二类居住用地、A33基础教育用地，华润于2018年12月4日以8.85亿元竞得，溢价率16.45%。根据当时媒体测算，项目楼面价23322元/平方米。

　　据现场销售介绍，项目总建面约4.2万平方米，其中住宅建面3.87万平方米，执行“70/90”政策，整体规划6-8层洋房，共10栋楼，容积率为1.6，限均价43467元/平方米，最高限价45640元/平方米，预计2021年9月毛坯交房。

　　按照最低均价33000元/平方米测算，橡树珑湾开盘价仅仅高于楼面价不到1万元，再加上建筑安装、项目运营等各项费用，上述销售人员直言“保本销售”。

　　“这个价格，不要说在顺义，在整个北京市也颇具竞争力，但低价不会持续太久，要抓紧考虑。”上述销售人员称，项目会根据售卖情况“机动”变化，33000-36000元/平方米的销售均价并不是一直不变的，毕竟项目限均价43467元/平方米，上涨空间很充足。

　　为了打消降价可能带来的质量下降问题，销售人员强调称，华润“国”字招牌就是最好的保障，这点可以放心。该销售人员告诉记者，之所以前期会选择降价销售，是出于战略的考虑，华润首次进入顺义，先以“保本”价格抓市场，把名气打出去，“但可以确定的是涨价应属于必然”。

　　诸葛找房数据显示，2018年顺义区限竞房去化约3.8万平方米，成交价格61317元/平方米；2019年截至目前，顺义限竞房去化虽达到13.9万平方米，但限竞房供应量持续井喷，市场消化不及预期，导致限竞房市场存量高企，成交价格也回落至49488元/平方米左右。

　　户型

　　胜在灵动  洋房舒适度不足

　　据销售人员介绍，该项目主推90-120平方米3+X灵动功用纯洋房，其中“X”是指部分户型空间可由购房者后期自由设计，这种房源承重墙相对较少，后期可随意改动，但装修费用肯定要贵一些。

　　其中数量最多的要数90平方米的三居，“细长方形”设计，短面宽、长进深，且为南向两面宽，比目前限竞房市场流行的三面朝南大面宽、短进深产品稍显不足，在洋房市场中，舒适度也并不算上乘；但也有自己的亮点：北侧的次卧和书房可自由更改空间设计，虽然实用面积局促，但可以把中间墙体改成一个推拉门，自主把握功能区划分。

　　115平方米的三居也是该项目主力户型，用销售的话说，可以理解为90平方米三居的“放大版”，各功能区的空间得到适度提升。该户型更注重“开放式”体验，餐厨一体，U形厨房和餐厅相连，除了附赠飘窗所处位置的不同外，其他方面与90平方米三居相差不大。 

　　小户型则有76-78平方米两居洋房，适合刚需小两口居住，但房源总量较少，据销售透露，“可能也就十几套”。

　　环境

　　与货运铁路仅隔100米

　　“目前项目属于一房一价，最便宜的房源分布在3号楼和4号楼。”据该项目销售人员介绍，3号楼和4号楼位于项目西侧，之所以价格便宜，是因为项目西侧有条由北至南的京承铁路线。该线路虽然为货运，但每日车次较为密集，尤其是每次过车时都会伴有火车的鸣笛声，影响业主日常生活。

　　记者实测发现，京承铁路线距离橡树珑湾项目约为100米左右，两者之间只相隔一条和安路，没有任何其他遮挡物。如果选择3、4号楼买房，要同时遭受火车、汽车的双重“轰炸”。但如果弃选3、4号楼，购房成本要高出2000-3000元/平方米，这是一道价格与质量的选择题。

　　配套

　　交通是“硬伤”

　　地处顺义新城板块，与千万级豪宅为邻，低密设计又降价入市，作为刚需代表的橡树珑湾，却未能实现开盘即清盘， 跟交通配套有待提升有很大关系。

　　看盘当日，北京商报看盘小组实测橡树珑湾距离地铁15号线顺义站约4.9公里，驾车需要12-15分钟，但公共交通换乘由于步行较远，则需要45分钟左右，在没有自驾车的情况下，哪怕职住都在顺义，每天单程交通时间也需要1小时左右；而驾车到产业较为集中的东北部望京区域，则需要单程10元高速费+1小时车程。

　　除交通因素外，橡树珑湾的周边配套同样有待完善，据销售介绍，目前仅有首师大附小顺义实验小学、牛栏山一中实验学校、顺义区第十五中学等教育配套，以及顺义中医院（在建）的医疗配套，缺乏大型商场，居住商业配套还需依赖于20分钟车程以外的顺义老城区。但考虑到华润本身有较为完善的商业板块，未来社区入住后，应当会有所配备。

　　去化

　　官宣60%  建委正在资格审核3人

　　根据公开信息，橡树珑湾12月1日当天开盘去化206套，去化率60%；在看盘当日，记者并没有在现场看见一般标配的“销控板”，在被问及开盘去化情况时，现场销售仅表示，想要的户型都有，具体一房一价看上哪个单独查。

　　北京商报记者登录北京市住房和城乡建设委员会网站查询，在开盘10天后，橡树珑湾截至12月9日，暂无网上联机备案、无签约完成房源，预订36套，正在资格审核3套。

　　值得一提的是，就在橡树珑湾开盘10天后，有媒体报道称，同在顺义板块的绿城共有产权项目水映兰苑出让股权。企业工商信息显示，北京恒意房地产公司发生股权变动事项。公司控股股东绿城持股股份由持股100%变更为持股51%，其余49%持股股东变更为中建一局智地（北京）有限公司。

　　发生股权变动的北京恒意房地产开发有限公司，于2018年11月竞得北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6010地块。该宗地总面积41663平方米，规划建筑面积70828平方米，宗地起拍价格7.67亿元。

　　据早前报道，该宗地由中建一局、北京恒意房地产（绿城）共同参与竞标，最终由绿城持股的北京恒意房地产以7.79亿元竞得，溢价率1.56%。该宗地块目前在建项目为顺义区水映兰苑共有产权住房项目，于2019年12月11日公开摇号确定选房家庭顺序号。资料显示，该项目本次配售房源总套数806套。其中，一居室8套，建筑面积约61-65平方米；两居室148套，建筑面积约85-89平方米；三居室650套，建筑面积约88-89平方米。销售均价24000元/平方米，全装修交房。

　　北京商报记者 董亮 王寅浩