越来越多的商业项目即将在北京城市南部落地。4月16日，北京商报记者获悉，环宇城购物中心即将落户瀛海镇，预计2021年底建成开业。据了解，近年来，龙湖北京大兴天街、泰禾里购物中心、凯德MALL·天宫院等一批大型商业项目相继开业，大悦春风里也将于今年底亮相。随着新商业项目增多，北京城南商业开始向多个中心、多元层次的格局发展，而这对于企业来说，既是机遇，也是挑战。

　　2021年底开业

　　城南将再建一个大型综合商业体。北京商报记者了解到，瀛海镇将规划打造北京南城的世界城市TOD集成乐园，体量约6万平方米，其中商业购物中心已定名为环宇城购物中心。项目预计2021年底建成开业。

　　北京市规划和自然资源委员会已对《关于大兴区瀛海镇地块功能布局优化方案》做出公示，项目位于大兴区瀛海镇，东至104国道，南至瀛昌街，西至瀛顺路，北至瀛永街，项目规划用地分为YZ00-0803-6024、6025、6032、6035、6038地块F1住宅混合公建用地，A33基础教育用地及S32公交场站设施用地。

　　该地块在今年2月被北京中海盈达房地产开发有限公司（以下简称“中海盈达”）以44.4亿元的价格拍下，进行后续的整体开发。规划方案中显示，该地块除了规划有住宅，还将新添一座大型购物中心。

　　据了解，规划中的环宇城购物中心是集购物、餐饮、娱乐、休闲、教育、文化、健身等多种消费功能于一体的综合购物中心，总建筑面积超过6万平方米，地上5层，地下3层，将打造以南海子地域特色“鹿”为主题的大型商业空间。

　　北京商报记者根据公开信息梳理发现，2016年7月，龙湖北京大兴天街开业。在其开业两年后的2018年5月，大族广场开始试营业。同年的11月30日，泰禾里购物中心落户大兴。2018年12月30日，凯德MALL·天宫院正式开业。此外，位于黄村火神庙商业中心的大悦春风里项目以及位于亦庄的天街购物中心也在建设当中。对此，大悦春风里相关负责人对记者表示，该项目将于今年底正式开业。而亦庄天街预计2022年开业。

　　弥补区域商业空白

　　据了解，环宇城购物中心位于中轴线附近的瀛海镇，处于南五环外，在大兴东北部，与旧宫、亦庄、西红门及黄村板块相连，具有较好的区位优势。此外，瀛海区域内还有南城最大的湿地公园南海子公园，瀛海也被认为是南城最有发展潜力的地区之一。

　　从2009年开始，瀛海镇陆续开始城市化建设，兴建了不少回迁房和定向安置房，如今随着地铁8号线的开通，不少开发商也陆续在瀛海拿地，聚集了更高的人气。

　　2019年，亦庄正式扩区，瀛海全区域都被纳入亦庄新城范围内，并作为综合配套服务区，这为瀛海发展带来了难得的机遇，同时也对瀛海商业配套的建设提出了更高的要求。

　　而环宇城购物中心的建成，也将弥补区域商业空白。今年准备在该地区置业的刘先生告诉北京商报记者，瀛海地区的商品房，无论从户型还是交通上，都比较符合心意，但区域内既没有大型的商业配套，也缺乏成熟的商业设施，甚至连健身房、咖啡厅这样的基础消费场所也找不到，难以满足年轻人的需求。

　　除亦庄区域外，大兴的商业项目面积在北京范围内看数量并不算少，根据《北京市商业服务业设施空间布局规划》数据显示，北京市人均商业营业面积约为2平方米，而截至2018年底，大兴区人均商业营业面积约为1.72平方米，略低于全市平均值；但大兴的商业服务业设施建筑规模则在城市周边多个地区中位居前列，为414万平方米，仅低于昌平区。

　　事实上，大兴商业项目的区域分布并不均衡，多个项目分布在黄村区域，也就是大兴新城范围内，沿地铁大兴线分布，例如天宫院区域内，凯德MALL·天宫院和龙湖北京大兴天街仅相距一公里。

　　在西红门区域，北京荟聚购物中心和鸿坤广场购物中心距离也在一公里左右。

　　根据《北京市商业服务业设施空间布局规划》，西红门地区将发展成为面向城市南部的综合商业中心。依托西红门区域内发展辐射能力较强的复合型跨界融合商业设施，聚集国内外商业品牌，着重发展与片区商务活动相匹配的中高端零售、餐饮及休闲娱乐网点，发展成为面向城市南部的综合商业中心。

　　但另一方面，除去亦庄开发区，在大兴区中部和南部地区，商业配套并不完善，例如瀛海镇和孙村、魏善庄、庞各庄等地，随着居住人口的不断增加，未来也存在进一步完善的空间。

　　明确定位与布局

　　实际上，纵观北京城南过去的商业格局，大多以单一城市中心型物业为主，没有形成商圈效应。随着新商业项目布点的增多，开始向多个中心、多元层次的商业格局发展。

　　凯德商用北部区域总经理袁嘉骅曾表示，虽然凯德MALL·天宫院在城南商业项目中起跑较晚，但这也是弯道超车的好机会。“我们比周围的商场迟一点开业，对凯德来说有优势也有劣势。劣势在于入驻商家的重复，优势也很明显，我们能更好地分析当地用户的体验，用新的技术提供更好的服务。”

　　此外，在不久前，位于亦庄河西区的龙湖亦庄天街正式启动，这是亦庄区域内首座天街购物中心，也是亦庄新城内第四座大型商业中心。该项目土地面积约为4.2万平方米，建筑规模10.5万平方米，该地块将建成集零售、餐饮、休闲娱乐、金融服务于一体的大型综合性商业中心。北京商报记者注意到，龙湖亦庄天街距离瀛海环宇城并不算远，两家购物中心未来也有可能形成良好的竞争。

　　对此，首都经贸大学教授、社区商业研究主任陈立平表示，环宇城购物中心项目落地大兴，对企业来说既是机遇也是挑战。一方面，瀛海附近商业项目有限，所以竞争压力相对较小。“从开业时间来看，该项目比亦庄天街开业早，因此具备一定的优势。从项目体量上看，两个商业体量差距不大，又有一段距离，所以只要在项目定位、业态布局和规划上下功夫，还是有发展前景的。”

　　而另一方面，附近商业项目有限则成为企业发展的一大弊端。商业项目过于分散，导致无法相互引流，其实不利于企业的发展。陈立平认为：“荟聚购物中心也是单独存在的商业体，项目却做得很不错，原因就是其项目定位明确，引入的品牌也很好，包括知名的宜家家居。相对于小体量的项目来说，更适合做成社区的邻里商业中心，做小而精的、聚焦周围社区居民的商业项目，增加超市、餐饮、健身等业态。”北京商报记者 闫岩 王莹莹