近期，北三环一处名为“状元村·北京书院”的新盘以“内城孤品、总价700万元起抢住北三环”的标语刷屏北京地产圈，并吸引了一众高端改善客群的注意力，成为2020年内较受业内外关注的内城新房楼盘之一。然而，对于土地资源高度稀缺的北京主城区而言，北三环沿线在近十余年内几无新地块供应。北京书院的开发商是谁?什么时候拿的地？北京商报记者逐一为购房者揭秘。 

　　2003年2月拿地

　　2019年11月入市

　　处于顺销状态的“状元村·北京书院”坐落在朝阳区北土城路北侧惠忠庵。该项目在北京市住建委官网上备案名为“远洋一品家园”，开发商为北京远洋一品房地产开发有限公司（以下简称“远洋一品公司”）。

　　从预售信息来看，2019年11月7日获批预售的北京书院项目启动销售不过半年多时间，但从北京市规自委的网站上却找不到近五年来该地块出让的信息。

　　但在中国裁判文书网上，一份关于远洋一品公司与惠忠庵部分村民间的房屋拆迁安置补偿合同纠纷判决书，将北京书院所在地块的出让背景尽数披露。

　　根据上述网站刊发的《北京远洋一品房地产开发有限公司与梁桂珍等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书》，2003年2月9日，远洋一品公司与北京市国土资源和房屋管理局签订《北京市国有土地使用权出让合同》，北京市国土资源和房屋管理局将朝阳区北土城路北侧慧忠庵宗地出让给远洋一品公司。北京市国土资源和房屋管理局已向远洋一品公司核发《国有土地使用证》，使用权类型为出让，使用权面积6587.52平方米。2007年4月2日，北京市朝阳区房屋管理局向远洋一品公司核发《房屋拆迁许可证》（京建朝拆许字〔2007〕第33号）。

　　由上述判决书内容、结合北京书院项目四至范围可推断，出让于2003年的北京书院项目（即朝阳区北土城东路惠忠庵住宅及配套项目），系2004年“8·31大限”前，开发商远洋一品公司通过与北京市国土资源和房屋管理局协议出让所得。

　　2004年3月国土资源部、监察部联合下发71号文件（全称为《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》），要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，开发商必须及时缴纳土地出让金，且须在两年内开发，否则政府可收回土地。业内将此称之为 “8·31大限”，文件明确宣告禁止土地协议出让的“闸门”将在2004年8月31日后关闭。

　　尽管拿地赶在大限来临前，北京书院项目所在的地块却跟许多紧急闯关的项目一样，遭遇到了“非净地”的尴尬。

　　据上文中提及的《北京远洋一品房地产开发有限公司与梁桂珍等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书》，2007年5月18日，远洋一品公司（作为拆迁人，甲方）与梁桂珍（作为被拆迁人，乙方）签订了4份《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，协议签署双方对拆迁范围以及货币补偿内容进行了明确约定，甲方应当在本协议签订之日起10日内，将拆迁补偿款、补助费在乙方将原住房（含非正式房屋）交甲方拆除后，以银行活期存折的方式支付给被拆迁人，被拆迁人交付房屋在先，远洋一品公司支付拆迁补偿款、补助费在后。

　　但因被拆迁人未在合理期限内将房屋交远洋一品公司拆除，远洋一品公司也未及时将存折交付给被拆迁人，该协议涉及到的房屋拆迁工作至2015年7月诉讼时，迟迟未能开展。远洋一品公司在本案中还曾诉称，“由于梁桂珍不履行合同约定义务的行为，导致公司已投入的巨额资金无法实现回笼，产生资金损失在亿元以上”。

　　曾被住建部门

　　挂名督办

　　开发进展缓慢的北京书院项目曾被住建部门挂名督办，催促其加快入市。2017年6月27日，北京市住建委发布《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》，要求389个“拿地未开工和开工未入市项目” （其中，拿地未开工项目161项，开工未入市项目228项）尽早入市，朝阳区北土城东路惠忠庵住宅及配套项目，仍处于开工未入市项目之列。

　　尽管从地块拿地时间来看，远洋一品公司赶搭上了土地协议出让的末班车，但从北京商报记者查询到的资料来看，朝阳区北土城东路惠忠庵住宅及配套项目这块“非净地”，也为资金实力有限的远洋一品公司的后续开发建设带来了一系列麻烦。

　　据北京商报记者梳理，从2003年2月拿地到2007年4月取得拆迁许可，再到2019年11月上旬终获预售，北京书院项目从拿地到销售已经耗时16年。期间，因为房屋拆迁安置补偿合同纠纷、国有土地使用权登记以及商标侵权等诸多纠纷，项目开发建设进展甚为缓慢。

　　从房地产项目销售流程来看，商品住房必须取得预售许可证，才可以对外销售。按照当时的规定，开发企业取得施工许可后，只能办理一次预售许可，且要拿到预售许可证，需要达到一些要求：如套均面积大于140平方米的大户型住宅项目，7层以下（含）的，需达到主体结构封顶方可办理预售；8层以上（含）的，需完成规划层数的1/2（且不低于7层）后，方可办理预售。

　　根据北京市住建委网站披露的《北土城东路慧忠庵住宅及配套项目建设方案》信息，北京书院计划建设时间为2016年8月13日-2019年5月31日。不过根据北京书院项目最新预售信息，远洋一品公司正式获批预售已经是2019年11月7日。

　　在2003年开始计算年限的前提下，经历过诸多纠纷的北京书院项目，产权已经缩水近17年，剩余产权仅剩50余年。

　　作为见证北京房地产市场变化的一员“老将”，北京房地产商会会长黎乃超对于北京书院这个协议出让的老盘也有印象。他向北京商报记者表示，当年那批像北京书院这样赶在“8·31大限”前拿地，符合住建部门挂名督办清单中“拿地未开工和开工未入市”条件的项目，北京市场目前大约还有七八十个，此类项目未来都将面临怎么样盘活、实现经济效益的问题。

　　在地产分析师严跃进看来，北京书院项目的坎坷入市，与“非净地”的历史以及过往诸多纠纷不无关系。“从项目近年来涉及的房屋拆迁安置补偿合同纠纷、国有土地使用权登记以及商标侵权纠纷来看，项目开发建设进展缓慢不难理解。” 

　　从“远洋一品书院”到

　　“北京书院”

　　拿地16年后，北京书院终于看到了自己入市的曙光。

　　根据公开信息，2017年10月开始，推广名为“远洋一品书院”的项目公开亮相蓄客，在当时的项目施工现场，楼体上大条横幅打着“远洋一品书院”字样。

　　仅一个月后，2017年11月7日，远洋集团专门发布关于“远洋一品书院”商品房项目的澄清声明，强调 “远洋一品书院”并非该集团开发的商品房项目，该集团未曾参与“远洋一品书院”商品房项目相关的任何设计、建设、销售和运营等工作。

　　随后，两家远洋公司两番对簿公堂。

　　根据2019年7月《北京远洋一品房地产开发有限公司侵害商标权纠纷、不正当竞争纠纷二审民事判决书》， 一审法院判定，“远洋一品公司对远洋集团构成商标侵权及不正当竞争，依法应当承担停止侵权、赔偿损失的法律责任。对于停止侵权部分，已经查证属实的远洋一品公司实施的商标侵权行为，远洋一品公司应当停止”。尽管二审裁判结果显示，上诉人远洋一品公司的上诉请求部分成立，但是该公司对远洋集团构成商标侵权的事实并没有被推翻。

　　2019年末再入市的项目推广名，也由“远洋一品书院”变更为“北京书院”。

　　值得注意的是，北京书院项目开发商的名称也并非最开始就与远洋地产雷同，这在上述判决书中也有明确交代。远洋一品公司原名称为“北京京明苑房地产开发有限公司”，2010年11月17日，北京京明苑房地产开发有限公司名称变更为“北京远洋一品房地产开发有限公司”。

　　对于公司更名的原因，远洋一品公司并没有作出公开解释。但可以复盘的是，2009年，与北京书院同属北三环四环片区的高端社区远洋万和城全面入市，该项目正是由与远洋一品公司对簿公堂的远洋集团开发的。因地理位置好、产品品质高、户型设计优良，时至今日，远洋万和城在二手房市场的价格依然坚挺。

　　就北京书院项目开发建设进展缓慢原因、过往涉及纠纷当前是否已经妥善解决等问题，北京商报记者致电远洋一品公司在工商系统上的预留电话，电话接通后，该公司工作人员明确表示不接受采访。

　　北京商报记者 卢扬 荣蕾