改革

　　从瓦片经济到可持续发展

　　顶层设计的破冰与地方细则的出台，相当于为成寿寺这样的农村集体建设用地入市开启绿色通道。

　　2018年初，北京万科正式接手成寿寺农村集体建设用地改造项目。经过整体拆除重建，破旧的原始板房区变成了色彩鲜艳、风格鲜明的长租公寓，村民的收入终于从过去的“砖头瓦块”经济正式升级。

　　记者了解到，有别于其他土地获取，万科在成寿寺项目前期无需支付土地成本，只需投入建设开发成本，但每年需付给村集体的收益有最低限，如果盈利超出预期，村集体还会在保底租金收益的基础上分享一定的超额收益。这样既保护了村民的基本利益，又让村民有机会共享市场的增量红利。而对于企业来说，这样的合作模式，大幅降低了企业参与租赁住房的资金成本压力。

　　按照传统的“城中村”改造模式，村民在土地开发后可获得一笔不菲的拆迁款，但这属于一次性消费，后期可能因为缺乏有效的收入来源，以至无法维系正常的生活需求。而利用集体土地建设租赁住房，则相当于每个月给村民“发工资”，这样可以保障村民能够获得长期保底收益加分红。

　　借助政策红利，一个“双赢”的新模式正在探索发生。经过两年多紧张筹备和施工，成寿寺长租公寓社区于今年正式入市，项目定名为泊寓|院儿。

　　市场

　　6%资产回报率

　　事实上，在“租购并举”的背景下，集体土地租赁房项目入市有着广阔的想象空间。

　　根据相关调研数据，北京的租赁人口有860万，住宅有750万套，其中可用于租赁的有430万套，这其中仅有250万套合规，剩下则是不合格的城中村和地下室，这部分不合格的逐年在拆除中。

　　万科集团合伙人刘肖表示，当时一居室单间的月租金价格在3000-5000元，两居和三居的月租金价格在7000-1万元。合规的250万套租赁住房的平均套租金为7000元/月，这个价格超出了年轻人的合理支付范围（房租占月收入的1/3较为合理），需要对应的月收入在2万-3万元。事实上很多人的收入达不到这个水平。根据测算，万科将其集体土地租赁房项目的租金目标定为3000元/月，这属于一个相对合理的水平。

　　据了解，成寿寺样本前，北京已经率先尝试农村集体建设用地建设公租房。

　　2014年，北京市正式推出农村集体建设用地上的公租房项目。当时北京市住建委相关负责人也曾给北京商报记者算了笔账：以北京西五环某公租房项目为例，目前通过招拍挂方式拿地后建成项目的成本约为每平方米1万元左右，而如果利用集体建设用地、无土地出让金，成本则将下降至5300元/平方米，接近一半。如果算上融资成本，那么招拍挂拿地的项目至少每平方米每月租金要到40元，一套40平方米的一居室要1600元/套/月，如果是集体用地，则每平方米每月可以下降到30元以内，租金就可以控制在1200元/套/月以内，甚至更低。

　　在刘肖看来，成寿寺项目建设的泊寓|院儿极大地填补了这部分市场的空白，低租金和高居住品质可兼得。利用集体土地建设租赁住房这一新模式节省了土地获取的成本，从而最大限度降低了租客的租金成本。继成寿寺的900余套长租公寓入市后，北京万科还有高立庄等项目的长租公寓即将入市，这部分新增租赁住房供给也可以进一步对租金价格起到平抑作用。 

　　目前该项目有20平方米和30平方米两种户型，单套月租金为3600元或4700元，约为周边同品质一居室租金的70%-80%。“某种意义上，成寿寺项目月租金3600元起租，通勤20分钟，基本达到要求。”刘肖坦言，因为地理位置因素，成寿寺项目尚未达到月租金3000元的标准线，下一个高立庄项目则会更便宜，也更接近成功目标。

　　据万科方面透露，目前北京万科获取了北京市租赁住房优质供地资源中的2万套。“对于万科来说，长租公寓是第二赛道，我们希望打造出的是可持续、可复制的生意模式。”刘肖称，通过村企合作开发模式，村集体可以获得长期稳定收益、享受超额经营分红，万科可以打造精品、追求长期经营的可持续。“目前成寿寺项目可以实现约6%资产回报率，属于微利但可持续。”

　　目标

　　可复制的集体土地“样本”

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，集体土地租赁房建设意在形成多元化的供应模式，保障房地产市场供求体系健康平稳运行，满足多层次的居住需求。此外，村集体和企业联合开发的用地新模式，更深层次也是为了提供一个新思路，形成一批可复制、可推广的改革样本。

　　谢逸枫称，站在企业的角度，万科拥有着无可比拟的资源优势，同时作为“先行者”，成寿寺项目在规划和融资等方面都获得了外延力量，这也为其打造标杆“样本”提供支持。

　　以融资为例，万科在成寿寺项目虽然只获得45年的经营管理权，地面也没有抵押物，但国开行仍给予万科25年的专项信用贷，缓解了其项目资金压力，加快了建设进度。此外，成寿寺项目从立项到拿到“工程施工许可证”原本计划需要7个月的时间，而实际过程被缩短到5个月，整体较综合计划提前6个月开业。

　　在没有先例可寻的情况下，万科在产品设计方面意图打造新的租赁社区概念。

　　孙漠林称，新型的租赁居住社区应该是一个全新的“共享复合社区”，让同一个社区的住户形成一个社群，这里有互动有故事发生。在万科的设计理念里，集体土地租赁房建设并不仅仅局限于满足租住的需求，而是将年轻人对生活方式的多种需求，转换成丰富的配套融入到设计中去。

　　据了解，万科在泊寓|院儿建筑主体上挑出的玻璃盒子里打造了一个500平方米的城市共享客厅——“社区之心”，配置云中图书馆、减压健身房、欢乐轰趴馆等社区配套，为年轻人提供更富活力的社交空间。除此之外，泊寓|院儿在楼宇之外推出了4000平方米的社区个性商街，集合深夜食堂、时尚潮牌、京城老字号、网红集市等多种业态，让租客走出家门即可体验消费场景。

　　记者此前也就此进行过走访调查，由于原始工场及厂房的转移，集体土地租赁住房项目周边现有产业人口大多以科技和新白领为主，而可选择住宅大多都是传统的村里板房。占据优质的地理资源，租金高，但并没有真正与周边租金所匹配的适合居住空间，业态规划单一、市井生活缺乏。因此，这就需要一个新的模式去尝试“破冰”。

　　沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。曾经的“脏乱差”旧貌换新颜，长租公寓的种子也在集体土地上生根发芽，或许不久的将来会撒遍全国各地。