前有“地铁基因”加持，后有“TOD智慧生态圈”创新理念助力；从雄踞昌平回龙观区域内的公园悦府，再到与无锡地铁和中铁四局强强联手，标志着“生态、智慧、幸福”三大理念实施落地的无锡愉樾天成项目，京投发展被推向时代聚光灯之下。10月22日，2020北京国际城市轨道交通展览会暨高峰论坛（Metro Trans2020）分论坛之一——京投发展·第三届TOD创新论坛在京举行。在题为《TOD筑基 产品突围——京投发展TOD智慧生态圈产品新思维》的主题演讲中，京投发展股份有限公司总裁高一轩对2020年公司在TOD领域的理论进化与创新实践进行了高度总结，并表示，在“TOD智慧生态圈”持续进阶的路上，京投发展将继续以客户需求为导向，不断寻求产品与服务的创新突围，为人们带来更加智慧、健康和效率的幸福生活方式。

　　TOD风起

　　轨道物业迎大发展

　　伴随着城市轨道交通的高速发展，沿线土地综合开发呈现出前所未有的热度，TOD一跃成为网红名词。事实上，纵观全球，围绕地铁站而开发的TOD综合体，在世界一线繁华都市已然蔚然成风。所谓TOD模式，即遵循“公共交通为导向”原则，主要以轨道交通为中心，在400-800米为半径内，建立城市中心广场或商业综合体，将居住、商业、办公、公共设施等融为一体。

　　现实情况显示，当前TOD项目建设在我国也逐渐站至风口。据相关统计，2019年全国城市轨道交通在建物业开发面积达到2269万平方米，同比增加近80%，以TOD为代表的轨道物业开发实现了快速发展。

　　今年以来，城市轨道交通运营线路的持续增长，更是为轨道物业开发提供了广阔的发展空间。来自中国城市轨道交通协会发布的最新数据显示，截至2020年9月30日，中国内地累计41个城市开通城轨交通运营线路，总长度达7141.55公里。前三季度新增运营线路长度405.35公里，新增运营线路11条，新开延伸段或后通段5段。

　　TOD大热的另一面，还体现在全国范围内TOD地块成交的活跃。根据易居研究院2020年城市轨道交通TOD监测统计，今年前9个月全国累计成交的TOD地块超过30宗，成交总面积近247万平方米。

　　将目光转向行业入局者，喊出“植根北京、茂盛全国”口号的京投发展，其在国内TOD项目建设领域可谓大放异彩。据了解，在国内TOD开发建设浪潮持续高涨的背景下，京投发展凭借十余年的专业深耕，已经形成以轨道交通车辆基地一体化开发为主的市场领先性，先后在北京进行了西华府、琨御府、公园悦府、岚山等优质项目的建设，并开启了“TOD智慧生态圈”创新理念向全国“茂盛”的步伐。 

　　产品突围

　　“TOD智慧生态圈”4.0落地

　　近年来，转型“城市运营商”成为行业共识，众多标杆房企将下一步的重点发力方向瞄准TOD领域。在入局者渐多、竞争提升的TOD项目建设赛道上，如何使企业永葆活力、在市场中立于不败之地，坚持产品新思维必不可缺。

　　在题为《TOD筑基 产品突围——京投发展TOD智慧生态圈产品新思维》的主题演讲中，高一轩透露，在产品新思维指导下，京投发展今年重点进行了轨交车辆基地户外空间营造专项研究、疫情期间客户居家需求专项研究两大方面的创新探索。

　　根据介绍，在轨交车辆基地户外空间营造专项研究方面，京投发展根据车辆基地自身的硬件特征，着重于客户生活方式研究，打造以地铁站点为圆心的城市核、以归家之路为动线的第二生活平台、以咽喉区为过渡的多功能生活区、以车辆基地盖板高差为起点的垂直交通核、以车辆基地上盖公共区为停留的盖上主题花园等多重生活空间与场景，满足人们购物休闲娱乐生活多元化需求。在疫情期间客户居家需求专项研究方面，京投发展则展现了领先于市场的快速反应能力，于今年2月启动一系列广泛而深入的客户研究。

　　京投发展对于产品新思维的重视背后，是其TOD项目建设全国复制的发展规划以及“TOD智慧生态圈”概念的提出。据了解，京投发展于2018年抛出了“根植北京，茂盛全国”的目标构想，并提出“TOD智慧生态圈”的开发理念，强调对城市、地铁、市民三个层面提供可持续性服务。推动全国化布局、“成为亚洲轨道物业专家”，一直是该公司不懈努力的发展愿景。

　　最新的 “TOD智慧生态圈”升级实践显示，京投发展已在无锡成功落地了一个较具代表性的幸福人居样本——无锡地铁、京投发展和中铁四局合作开发的愉樾天成项目。这也被京投发展视为“TOD智慧生态圈”4.0版本的实施落地。据介绍，作为无锡首个美术馆级生活示范区，愉樾天成项目摒弃了“把售楼处当秀场”的思维，通过一一对应未来生活场景，成为业主入住后真实生活的缩影，真正做到了对城市幸福生活方式的示范与引领。

　　双轮驱动

　　打造全龄全周期幸福闭环

　　媒体采访环节，谈及对行业未来发展趋势的看法，高一轩认为，房子将逐渐演变为人们享受生活方式的端口，户型、装修、物业服务、社区配套等都是展开生活方式的空间与场景，未来的消费模式会变成“我买什么样的房子，就是选择过什么样的生活”，这将成为重构行业价值的一大重要趋势。

　　基于上述判断，高一轩表示，为了提升社区市民的幸福指数，京投发展正在做“很精细的考量”：首先是立足项目，把TOD项目可以助力幸福感获得的“底盘”工作做好；其次是坚持全龄思维，关注全龄客户的痛点所在，提高幸福获得的效率。

　　据高一轩介绍，京投发展在无锡愉樾天成项目建设中，将以生态建设为依托、以智慧运营为手段、以提高幸福的效率为目的，重点解决五类客户和四个特殊人群的居住痛点，构建社区智慧运营体系，布局更多幸福场景，最终实现全龄全周期的幸福闭环。在他看来，“痛点的修复一定会极大提升居民的幸福感” ！

　　“双轮驱动”战略被视为京投发展打造“全龄全周期幸福闭环”的有力抓手。

　　“当前，我们的关注点与核心能力培养重心，逐渐地从轨道技术、地铁衔接开始向轨交车辆基地上盖的运营、向空间的营造、向客户的需求不断进化，使得我们在TOD项目建设过程中保持两轮驱动：既拥有技术的核心能力，也具备运营服务和场景营造的核心能力。这样才能确保在产品端始终保持先进性。”高一轩说道。

　　根据介绍，2020年，京投发展在保持技术领先与业务深耕的同时，进一步向满足客户需求、营造生活方式的方向探索，开展了广泛而深入的客户生活方式研究，并逐步在项目落地，形成独具特色的生活方式品牌。

　　“TOD方兴未艾，如果每个城市都做一个盘，就是一个天量的市场。我们现在正稳步地走出去，目前无锡（项目）已经落地，预计今年底到明年初，在一些省会级的城市也将有一些斩获。”谈及TOD开发的前景以及京投发展TOD模式在全国复制的成果，高一轩如是说道。并表示，通过稳步走出去、提前介入与有序铺排，京投发展会巩固在TOD细分市场特别是轨交车辆基地一体化开发领域内的领军企业地位。