从规模增长到企业降负，房地产市场发展进入新阶段，“安全”一词出现的频率越来越高，成为各大房企最需要攻克的新课题。随着“三道红线”的出台，这一课题有了一个量化的指标。不同于往年，融创中国（以下简称“融创”）今年的年度业绩报告来得格外早，之所以这么早，也是源于其“安全”的底气。

　　3月12日，融创披露2020年年度业绩报告。按照“三道红线”指标，2020年底，融创净负债率大幅下降至96%，非受限制现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率下降至78%。两项指标成功达到“三道红线”政策标准，一年期内超预期迅速降至“黄档”。

　　降负“换档”超预期，得益于其营收盈利双双大涨。2020年全年，融创录得营业收入2305.9亿元（人民币，下同），同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，创历史新高，同比增长36.9%；每股盈利7.82元，同比增长30.6%；预计每股分红1.65元，同比增长33.9%。

　　与此同时，融创以卓越的拿地能力强化土储竞争优势；高品质产品和服务持续领跑行业；“地产+”产业能力日益凸显，行业综合竞争优势进一步得到巩固。

　　半年降两档

　　房地产市场从来不缺少话题，而这些话题也大多引领着市场风向。

　　2021年被视为房地产市场“转变”的一年，房企融资“三道红线”将于年内起在全行业全面实施，从数据层面来看，多数房企都存在降负的硬性需求。

　　按照设置标准，红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三道红线”全部踩中，开发商的有息负债将不能再增加；踩中两道，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一道，增速不得超过10%；一道未中，不得超过15%。

　　截至2020年上半年，融创还是“三道红线”全踩的“红档”房企，剔除预收款后的资产负债率为82%、净负债率为176%、现金短债比为0.61。半年时间，融创的“降杠杆”取得超预期成果。截至2020年底，融创净负债率大幅下降至96%，非受限制现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率下降至78%。两项指标成功达到“三道红线”政策标准，迅速降至“黄档”。

　　显著的成果并非偶然，也在于企业对市场趋势的把握。事实上，自2019年下半年起，融创便结合自身发展阶段的要求，主动执行“降杠杆、优化资本结构”更加均衡高质量的发展战略，盈利能力不断提升、资本结构持续优化。

　　2020年虽遭遇疫情侵扰，但头部房企自身的韧性仍在。2020年全年，融创录得营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，同比增长36.9%；每股盈利7.82元，同比增长30.6%；预计每股分红1.65元，同比增长33.9%。

　　截至2020年底，融创在手现金1326亿元，非受限制现金超额覆盖短期债务，流动性充裕。正是得益于自身坚实的基础，融创“三道红线”的结构指标连续实现显著改善。

　　拿地、产品聚焦高质量

　　从规模增长到企业降负，2021年房企的发展思路都将围绕“三道红线”展开，如何确保规模与减负的均衡性，关键点就在于“精准”输出，无论是前期拿地，还是后期的项目开发。

　　多年来，卓越的拿地能力以及对于周期的精准把握，始终是融创发展的核心竞争力之一。2020年，在竞争激烈的土地市场，融创发挥多元的拿地优势，坚持高标准拿地策略，巩固高质量土储优势。

　　2020年，融创新增土地储备约为5877万平方米，新增货值7261亿元。截至2020年底，融创的土地储备约2.58亿平方米，其中权益土地储备面积约1.61亿平方米，土地储备货值预计3.1万亿元，其中约78%位于一二线城市，平均土地成本约为4270元/平方米。

　　坚持增收降负，谋求长远发展。2020全年，融创在全国55个城市销售额排名进入前十，其中12个城市销售额位列首位，业绩贡献高的城市中杭州、重庆、武汉3个城市单城贡献超300亿元。

　　众所周知，2020年疫情对房地产行业带来的“创伤”颇重，各家房企或持平、或负增长，融创能够取得如此销售成绩，也与其保持产品力行业领先密不可分。在持续获取高质量土地的同时，也坚持高质量产品输出。

　　2020年，围绕主力客群年轻化及科技化发展趋势，融创在高端精品定位的基础上，持续升级户型、社区、服务等方面的功能，打造“I AM I”年轻化生活新主张。2020年，亿翰智库“中国房地产超级产品力研究成果”中，融创位居产品力榜首。

　　新的一年，融创选择以“谨慎”对待市场，并未披露具体的销售目标，但据管理层透露，2021年，融创全年可售货值预计超过9000亿元，其中超过78%位于一二线城市。

　　“地产+”布局领跑

　　经受住了复杂外部环境的考验，2020年，融创的地产主业实现均衡高质量发展，竞争优势持续强化。与此同时，融创的“地产+”业务发展迅速，竞争力不断提升，在行业内已逐渐呈现出蓬勃的生命力和竞争力。

　　相较于其他房企无“关联”的跨界，融创的跨界更具可行性，其多元化的发展路线皆与房地产主业息息相关。在“地产+”的战略下，融创已完成搭建融创服务、融创文旅、融创文化等多个产业分支，业态范围涉及物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等众多板块。

　　去年疫情期间，物业服务成为资本市场风口，融创抓住危与机的“发生”，成功让物业服务于去年11月在港交所上市，建立了物管行业头部企业的竞争优势。

　　数据显示，融创服务2020年录得营收46.23亿元，同比大幅增长约63.5%，三年复合增长率达58%；归母净利润6.2亿元，同比大幅增长约129.6%，三年复合增长率达152%。

　　截至2020年底，融创服务在管建筑面积约1.35亿平方米，同比增长155.1%；合约建筑面积约2.64亿平方米，同比增长67.2%。考虑母公司土地储备面积后的合约建筑面积近4亿平方米，而融创服务物业管理服务收入在总收入中的占比已大幅提升至60%。

　　文旅板块，2020年融创文旅通过开放式经营、主题夜游、业态权益互通、构建“融创文旅俱乐部”线上会员平台等持续创新的经营策略，疫情后业绩得到快速恢复。2020年收入约38.8亿元，同比增长36%；管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%。

　　在融创文旅众多产品业态中，融创冰雪依托四季运营优势，已完成市场提前卡位，目前，目前布局全国18个城市，规划18个滑雪场，其中7个滑雪场已开业，总接待游客333万人次，已成为国内最大的室内冰雪运营商。

　　而融创文化也在2020年取得长足发展。融创文化不断完善业务布局，坚定超级IP长链运营模式，围绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频五大赛道持续进行深度布局和优质内容项目制作。

　　房地产行业步入下半场，各方面竞争已不再单纯围绕“主业”展开，跨界也是成长的一部分。正如融创董事长孙宏斌所说，优异的成绩说明，融创过去所做的决策都走对了方向。