近三年时间，合景泰富旗下第一个进京项目合景摩方仍处于养商期，第二个、第三个项目就已经陆续进京。近日，北京商报记者在顺义合景天汇的售楼处了解到，合景泰富旗下商业产品悠方购物中心将落子顺义，这将是该集团在北京的第二个商业项目。放眼全北京各区的商业发展，顺义算不上拔得头筹，此次合景悠方的进驻，能否撬动整个顺义市场都是未知数，如果还希望能在北京市场占有一席之地，是件难上加难的事情。

　　计划2023年开门迎客

　　时隔三年，合景泰富的另一条商业主线产品进驻顺义新区。北京商报记者走访时看到，位于顺义牛栏山镇的合景天汇广场中住宅项目正在对外销售，其中临街的醒目位置上写着“悠方来啦”的标语。记者从合景天汇商业负责人处了解到，该项目将于2023年8月开门迎客，大约10万平方米。

　　北京商报记者从相关负责人处获悉，合景悠方未来将覆盖地下2层和地上5层，业态涉及到超市、服装零售、电子产品、儿童娱乐和教育、美容美发及影院等业态。上述人员透露，该项目是合景泰富自持项目，未来的品牌引入大多都是合作品牌，目前负一层的超市已经敲定为6000多平方米的盒马鲜生，三层未来会引入一个高挑空的儿童乐园。

　　关于该项目定位，上述人员坦言，北京合景悠方主要瞄准的是顺义潮白河区域的别墅客群以及顺义新区的年轻客群。同时，该项目在整个顺义区属于最大的购物中心，未来一定能够辐射整个区域。

　　北京合景悠方项目的规划是否在为消费者及投资者“画饼”？周边的消费力能否与之匹配？当前悠方项目四周全部遮起围挡，但大致可以看出该商场未来处于顺义区牛栏山的昌金路和通顺路交叉处，面对的消费者主要为牛栏山和马坡消费客群，距离上述潮白河别墅区仍有一定距离。此外，该区域的多数小区为回迁房，日常消费能力难以达到较高水平。

　　三年布局三个项目

　　短短几年时间，合景泰富在购物中心板块上的发展十分迅速，尤其是对于北京市场。

　　悠方属于合景泰富集团旗下三个购物中心产品线之一，此外还包括摩方、悠方天地。其中，“悠方”品牌主要针对中产家庭提供购物及休闲场所，“摩方”品牌则为年轻一代提供时尚购物体验，“悠方天地”则是定位社区购物中心。据悉，“悠方”为该集团商业体中最高标准的产品。

　　在北京市场，崇文门摩方已经亮相数年，一直在调整，第二个摩方项目将选址放在了通州运河核心区。据介绍，通州摩方项目的体量为3.2万平方米，将主要引入一些餐饮、咖啡、超市、美容等一线配套。

　　不仅限于北京，合景泰富集团似乎在全国范围内都在提速增开商业项目。截至2020年12月31日，合景泰富集团已开业9个商场，分别位于广州、北京、上海、成都、苏州和佛山。在2021年，广州知识城悠方即将迎来开业，重庆悠方、上海悠方天地、广州誉山悠方天地2期、成都誉峰里也计划陆续开业。此外，合景泰富旗下商管上市公司合景悠活在今年一季度业绩报中指出，在未来三年之内，在商业板块当中，轻资产项目营收预计占比达到5%左右。

　　现阶段北京商业已经进入激烈竞争阶段。中购联购物中心发展委员会主任郭增利指出，合景泰富近几年确实在商业板块发展速度很猛，尤其是苏州、重庆等地，从而积累了较为丰富的商家资源以及对城市消费者的洞察能力。从进入北京的角度来看，任何一个想可持续发展的商业产品运营商，都不得不去关注且重视北京市场。

　　合景泰富加速北京市场的布局能否掀起影响力？北商研究院特约专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳认为，从目前合景泰富在京已开业的购物中心摩方来看，运营并不是很理想，一直在反复调整，“该企业在增强吸引力方面并不具备非常强的运营能力”。因此，在未来运营更大体量的项目时，可能会面临更多的问题和考验。

　　运营能力待考验

　　顺义悠方“讨好”或能产生高客单价的别墅居民，这项远景也许并不容易实现。赖阳指出，潮白河区域确实有高收入人群，但该类人群更倾向市中心的密集商业。从日常生活购物来看，尽管别墅客群可能具备中高端消费，但仅靠这一点点人群不足以支撑项目的收益。“除了中产消费外，悠方面临的还有更多周边普通消费客群，所以在定位上需要把握好度才能形成规模效应。”

　　如果想要从顺义、通州等项目撬动整个北京市场，合景泰富需要进行更加细分的运营。赖阳指出，北京城市人口结构与其他城市不同，人们在消费文化理念上差别很大。追求现代的时尚、艺术、文化、体验的人越来越多，这一特质与其他一线及新一线城市相比更为强烈。所以想要在北京立足，不能仅靠零售，还需要研究北京消费竞争的独特性。

　　“目前北京的标杆商业企业已经起点很高，所以想要在北京市场找到生存空间，需要对商业模式重新规划。”赖阳表示。

　　“实际上，目前一些较有潜力的北京新城商业会比一些核心区商业发展更好。”郭增利认为，当下的外迁人口普遍消费力与早几年不太一样，年轻一族白领购房范围在向新城区发展，从而带动了外围商业的增长速度。

　　此外，北京购物中心的覆盖客群更为精准。郭增利介绍，核心区商业的吸引力逐渐出现下降趋势，每一个商业、购物中心所服务的主力商圈和主力的服务对象将会越来越精准，所以会出现远郊商业上升空间越来越大。在商业配套较为匮乏的顺义新区，合景悠方带来的期待值可能要比崇文门商圈的摩方更高一些，“周边竞争远不及城市中心激烈，安全性更高”。

　　北京商报不等式调查组/文并摄