对2021年北京楼市而言，“高标准”无疑是绕不开的关键词。土地出让不再是单一的“价高者得”，“高标准”也并非“豪宅化”，人们对绿色、低碳、节能、健康、宜居理念的认知，随着高标准项目的入市也逐渐清晰。

　　从摸着石头过河，到徐徐揭开神秘面纱，高标准项目带来哪些“清新脱俗”的居住体验？销售人员、购房者对于高标准项目开展的反馈如何？北京商报记者独家对话建发·望京养云项目营销负责人徐超，就高标准住宅的项目开发、市场反馈等话题展开探讨。

　　“顶配”拿地 不具备普遍参考性

　　2021年，北京市首次尝试“房地联动、一地一策”会商机制，通过设置地价上限、由建设单位竞报高标准建设方案方式进行土地竞拍。竞拍规则较之前有较大变化。

　　楼市除了土地竞买规则的变化，角逐选手也较之前出现了许多新面孔。新面孔加入让市场更火热，也让“赢”变得更难。开发商要有非常强的产品力，才能在竞争中脱颖而出。在激烈的竞争中，高标准住宅俨然成为标准答案。

　　北京市首批集中供地30宗，其中仅4宗地实施满分高标准商品住宅建设：包含绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技术、管理模式等建设要求。

　　建发房产进京首个独立操盘项目，便在高标准项目有所斩获——建发·望京养云。项目营销负责人徐超直言，高标准方案对于开发商而言更像是命题作文，房企在命题下发挥，成本堆得越高，产品方案越好，分值相应也就越高。建发·望京养云作为建发房产在北京独立操盘的首个项目，拿地初衷，就是要在北京树品牌、立标杆。“所以竞拍时直接‘顶配’方案投报，以100分高标准方案竞得土地。这种战略性的投入，在某种意义上是不具有复制性的。”

　　以各方视角来看，高标准意味着高质量，但却并非“高利润”项目。在徐超看来，每个项目对企业而言，都会有多重考虑，有的要获得利润，有的则是占领市场。高标准项目虽然成本更高，但目前公司考虑的不只是成本问题。绿色、节能、低碳是建筑业的发展趋势，积极占领技术高地，是未来市场立足的重要根基。

　　“在‘房住不炒’的理念下，住宅需要回归居住本质，新需求带来新导向。品质升级才能适应市场。新环境下，企业某种程度上是要做短期牺牲的。”对高标准方案的认识，徐超归纳为，高标准方案的“底色”，就是新需求带来的新导向：政府顶层架构与购房者基本需求的融合。

　　回归到产品本身，高标准项目从建筑属性、宜居技术运用、管理模式等多个维度展开，更强调住宅本身与周边环境的共生。对购房者而言，实现的便是内部低碳生活以及外部绿色健康环境。徐超介绍，作为高标准满分项目，建发·望京养云呈现了北京高标准项目的亮点：全面实施三星绿色建筑，装配率达到91%，全面实施超低能耗建筑。

　　“建房子更便捷环保，住房子更低碳节能，这些都是高标准所带来的卖点。”徐超直言，高标准方案细分项很多元，给人的感觉是，钱不是花在脸面上，而是花在实实在在的地方，表面上的虚假繁荣，而暗地里进行减配是最可怕的。

　　关于交付质量的几道“保险”

　　在同区域竞争中，高标准项目所带来的效果是立竿见影的。除此之外，北京商报记者注意到，建发·望京养云还有一定的价格优势，该项目为新型“共有产权”商品房，政府持有商品房20%产权份额，也就是购房者能够“8折”买房。

　　但这之后也带来一个疑问，高成本、低价格，能买得放心吗？“客户看完房后，问的最多的就是项目利润在哪？” 项目营销负责人徐超直言。

　　购房者的担忧也并非空穴来风，最近几年，北京的各种“交付即维权”，其核心就是利润空间压缩后的减配问题。如今说的天花乱坠，未来“减配”维权也是不可承受之重。

　　“为消除购房者的疑虑，高标准方案本身也设置了好几道保险。”徐超介绍称，外墙保温工程、防水工程承诺质量保修期限不少于15年；屋面保温工程、建筑门窗承诺质量保修期限不少于8年，这些都会在未来商品房销售合同中载明。“二次维修，远比一步到位要贵得多。而且，望京养云项目配备了绿色建筑性能责任保险，为绿色三星的落地增添了一道保障。”

　　除此之外，高标准项目借鉴国际通行做法，采用建筑师负责制。建筑师团队对项目建设全过程及建筑产品的总体质量和品质进行全程监督。从首批8个高标准项目来看，所有高标准项目都承诺了这一管理模式，这也为项目的质量安全、产品品质多上了一重保险。

　　前不久，北京住房和城乡建设委等多部门联合发布《关于规范高品质商品住宅项目建设管理的通知》，明确在项目完工后，建设单位应对高品质住宅建设项目按照承诺内容进行绿色建筑、装配率、超低能耗建筑、建筑师负责制等专项验收。项目竣备前，需要建设单位按照规定程序，取得相应等级绿色建筑和健康建筑标识。

　　“事实上，购房者完全不需要担心。高标准项目施工质量、施工精度都要更高，这是一种建筑的迭代。而对于项目的监督，有关部门会把好‘质量’关，能交付就表示没问题。”徐超如是说。

　　回应“高成本”

　　利润虽不高但仍有空间

　　与普通住宅项目不同，高标准项目的“清新脱俗”也让后续运营节奏出现变化。

　　从运营节点上来看，高标准住宅项目比普通住宅项目要“慢”一些。“BIM技术应用在全生命期：包括规划、勘察、设计、施工、运维等。就相当于把后面实体建造的施工内容提前以数字化三维模型的方式进行模拟，这本身需要耗费比较长的时间。”徐超称。很多在数月之后才考虑的问题，现在都需要前置考虑，提出有效的解决方案。设计周期必然有所延长。就好比磨刀和砍柴的关系。BIM技术的应用，助力完善设计过程，避免过程拆改，保证工程质量。

　　“这个‘慢’是有很大的上升空间的，目前相关产业链还不够成熟，原材料供应周期能够进一步压缩，同时各个环节磨合上的熟练度也能大大缩短开发时间。”

　　在“崔各庄三兄弟”中，建发·望京养云是最后一个亮相的。“按照销售节点，高标准项目有天然的‘脱节’，但是现在的购房者都很聪明，他们了解全面信息后也愿意等。‘高标准’方案的公布让他们有一个期待，项目也收获了不错的关注度。”徐超称。

　　北京商报记者在项目案场注意到，除营销节点的变化，销售人员的作业模式也因“高标准”而有所改变——从样板间带看，变成了产品工艺“鉴赏”。墙面解剖工艺墙，展示的是“为建筑穿上一层厚厚的棉衣”，将一般80-100毫米的保温层增加到240-250毫米，并采用了保温效果较好的石墨聚苯板；三层双中空铝包木窗户，采用三玻两中空，内充氩气，保温性非常优异，气密性等级可达8级，隔声可达30分贝以上。

　　“开发项目不是做慈善，企业都想挣钱。望京养云虽然整体利润不高，但仍有利润空间，能自给自足，肯定不是‘赔钱货’。”在徐超看来，高标准地块更能展示企业综合实力。合作的设计院能不能驾驭高标准方案，方案能不能落地，都是“秀肌肉”的机会。

　　从经营者角度来讲，口碑和利润同样重要，前者还要高于后者，企业布局要长远考虑。对于未来是否继续考虑高标准项目，徐超直言不明确。“一个项目开盘不久就清盘，但是利润率较薄；一个项目卖了近两年时间，但利润比较丰厚。这两个项目哪个项目卖得好呢？这方面没有明确定义。”

　　随着高标准项目的入市，市场对于其认知也越发清晰，购房者眼见的实惠与开发商品质化升级，有了更进一步的“碰撞”。站在营销角度，徐超也给出了一些高标准方案未来可释放空间的建议。“市场瞬息万变，营销要踏准节奏。高标准方案一旦定下了，可调整的空间就比较小，但项目入市是将近半年以后的事情。所以未来在满足得分条件的前提下，方案的灵活度希望能适度放开，企业也能更好抓住市场竞争的主动权。”