北京物业服务合同完成升级换新了，7月13日，北京市住房和城乡建设委员会发布了关于北京市住房和城乡建设委员会北京市市场监管局关于推行新版《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本的通知，示范文本中对物业费用、服务质量、权利与义务等方面都作出了明晰，业主合法权益的保护拥有了更细致的“凭证”。

　　明确前期物业期限

　　前期物业，是指房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理活动。这段时间的物业服务合同由开发商和物业公司签订。由开发商负责，之后业主通过业主大会共同决定物业服务人。

　　本次物业服务合同分别推行了《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》两个示范文本，《北京市前期物业服务合同》示范文本中，也对前期物业服务作出了界定：是指建设单位承担前期物业服务责任，通过选聘前期物业服务人，由物业服务人按照前期物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序。

　　值得注意的是，示范文本中对前期物业的服务期限作出了明晰，明确了前期物业服务期限自项目首套房屋交付之日起算，最长将不超过两年。

　　“明晰期限本质上是一种倒逼机制。”中指研究院物业事业部总经理牛晓娟分析称，对于物业服务期限的明确规定实际上增加了业主的选择权，进一步提升物业服务行业的竞争压力，推动行业优胜劣汰。通过采用这种方式，显而易见的是可以推动物业服务水平的提升，为业主提供更优质的服务。

　　同时，牛晓娟还进一步表示，两年的时间周期能够让业主充分认识到物业服务的水平，对物业服务企业作出客观评价，是一个适宜的时间长度。此外，最长不超过两年，也意味着时间可以更短，对于物业服务企业有一定的刺激和激励的作用。

　　不得以亏损为由增收物业费

　　对于普遍关心的物业费问题，此次示范文本中也明确了收取方式采用酬金制和包干制。

　　酬金制指的是物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，物业服务人年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承担，并另行交纳。物业服务人需向甲方公布物业服务年度计划和支出年度预决算及物业服务费相关适用情况。

　　包干制指的是由业主按其拥有物业的建筑面积，在合同生效后按照年/季交纳物业服务费用，物业服务人则需按照规定向业主公布物业服务收支情况。值得注意的是，示范文本中明确提到，实行包干制的收取方式的物业服务人，盈余或者亏损均由自身享有或者承担；不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容。

　　这一规定对业主的合法权益有了保障，另一方面也对物业服务企业的经营能力提出考验。牛晓娟也建议，对于物业公司来说要充分结合企业自身的经营情况、服务标准、服务内容等方面，认真评估服务成本和经营效益，做好长期的服务规划。

　　另外，示范文本中还表示，业主有义务根据合同约定按时足额交纳物业费，在合理期限届满后拒不交纳物业费的，物业服务人可以对其依法提起诉讼或者申请仲裁；但不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　约定物业服务等级

　　除了物业服务费用，物业服务质量也是关注的焦点。在北京目前的物业服务标准中共分为5个等级，从小区保洁、保安巡逻、突发事件处理等都有明确的细化分类标准。

　　此次示范文本中，双方要约定并在合同中写明本小区的物业服务等级标准、选择北京市现行住宅物业服务标准中不同等级的具体物业服务事项和标准以及现行住宅物业服务标准范围以外的具体服务事项和标准。

　　写明本小区物业服务等级标准，强化了业主的知情权和监督权。牛晓娟表示，在实际执行过程中，业主可以切实履行监督的权利，让业主有法可依。一方面，对于业主而言，对物业服务的评判将有更加准确的参考，对服务的质量以及性价比有更好的认知，也将影响业主与物业服务企业的长期合作；另一方面，对于物业服务人而言，明确写明服务等级标准是对质价相符的明示，对物业服务人的服务行为也有相对明确的指导，推动物业提供稳定、优质的服务。

　　若对自身小区物业服务质量不满意，示范文本也明确到，对于服务质量上来说，物业服务合同期限满6个月前，业主可以共同决定是否续聘原物业公司或另行聘请新物业。

　　北京商报记者 卢扬 实习记者 孙永志