当前，老龄化社会正在加速走来。以北京为例，2022年北京市常住人口中，60岁及以上人口465.1万人，占总人口的21.3%，是近五年增量最多、增长幅度最大的一年，高于同期常住总人口增幅。高龄老年人口持续增长，人口老龄化程度进一步加深，如何更好地解决老年人的“衣食住行”问题，受到了越来越多的关注。

　　关于“住”，讨论最多的就是“人老了要不要换房子”，有人认为，人的年龄越来越大，住房消费意愿自然就弱了；也有人认为，老年人同样有换房需求，他们适老化的消费需求仍将释放。近期，北京链家研究院与中国人民大学劳动人事学院专家课题组联合发布《2023年北京老年居住需求洞察报告》（以下简称《报告》），也许可以提供一个参照样本。

　　适老化撬动二次住房消费

　　《报告》基于北京链家2017-2022年的交易数据，选取了55岁以上业主的交易、购房与置换三种需求进行分析，有效数据样本分别为157654、44308、20044人。

　　针对《报告》内容，北京商报记者也专访到了北京链家研究院院长高原。据高原介绍，之所以调研对象选择在北京，一是这里老龄化程度深、速度快；二是老年群体住房交易活跃度高。2022年，北京55岁以上老年群体购房占比达11.4%，2017年的这一数据仅为8.2%，五年来提升3.2个百分点。呈现出占比阶段性上升的趋势，老年群体置业需求持续增加。2017-2022年，该群体购房占比均值为9.7%。

　　为什么这一数据在趋于稳定的北京市场依然能保持上涨？

　　从大的方面来看，《报告》列举了一组数据：我国2020年城镇家庭户人均住房建筑面积达到38.62平方米，较1998年（18.7平方米）增加了20平方米。然而，如果同日本（39.4平方米）、美国（61.1平方米）、德国（45.7平方米）、法国（46.1平方米）城镇化率在70％左右时期人均住房使用面积相比较，我国城镇居民人均住房使用面积（按照人口普查规定的折算方式，38.62平方米建筑面积折算使用面积为29平方米）仍然显著低于上述国家。

　　正因如此，改善居住条件成为存量时代推动住房消费的“新刚需”。这项需求放在老年人身上，便是“适老化”居住需求撬动的二次住房消费。

　　高原称，《报告》总结老年人换房的两大需求：一个是自我居住改善的需求，二是跟儿女间的“代际支持”。

　　其中以居住改善为主要动机的老人，往往更看重房屋居住属性，倾向于做“增量选择”，购买品质更好、环境更好或适老化条件更好的住房。

　　以“代际支持”为目的的置换，出发点要么是与子女就近居住，以便得到子女的照料或帮助子女照料带孩子；要么是卖房为子女买房或者提供现金支持。以代际支持为主要动机的老人，往往更看重住房资产属性，倾向于做“减量选择”。

　　城六区的“外迁”与“内迁”

　　“老人老房”是北京老年人置换的一个主要原因。

　　《报告》指出，北京老年居民获取房产时间较早，77％以上老年人居住在1998年地产商品化改革前建成的住宅中，比重明显高于中青年群体，多以福利分房、公房为主，产权类型属于已购公房的比例也明显高于中青年群体。

　　分配早、成本低让北京八成以上老年群体居住地在城六区，具有相对更为完善的公共服务，随着城市的发展，老年人早年间获取的住房区位优势不断凸显，其房屋价值也随之提升，享受到房产增值的财富效应。在单价8万元/平方米以上区间，北京市老年群体占比明显高于北京市全年龄样本比重；且呈现出年龄越大，高单价房屋占比越高的情形。

　　尽管老年人所拥有房屋单价较高，但由于居住面积小，77％面积在90平方米以下；房屋总价同样不高，72％老年人现居房屋总价不超过600万元。

　　“虽然享受到了‘老房’升值、便捷的配套，但设计与硬件双老化，叠加后期管理缺失，超四成老年人所居住小区仅能提供很基本的物业服务，多数老旧小区的宜居度正逐步下降，不能很好地满足老年人的需求。”高原表示，此次调研中也发现一个很有趣的现象，“东西海”（东城区、西城区、海淀区）很多老年人都换出去了，而远郊区的一些老人却在往中心搬，呈现内迁和外迁两种变化并存。

　　在高原看来，“东西海”的区位溢价会比较强，房屋价值也会比较高，但生活方面随着“老人老房”也不再便利。所以“东西海”的老年人会有一个外迁的过程，而且外迁非常明显。“在调研之前，我们认为‘东西海’的老年人占比最多，但事实却是已经被‘换’得差不多了。”高原称，不过这部分外迁需求也不会换出城六区，他们更多会选择临近的地方。例如东城的人愿意去朝阳，西城的人愿意去丰台，海淀的人愿意去石景山，顺着临近的方向走。

　　外迁之外，老年人换房也存在内迁的情况。“一般大家会认为老年人换房喜欢往远郊走，但我们调研发现，老年人从远郊往城六区内迁的情况也非常明显。”据高原介绍，城六区便利的交通环境，是吸引老年人置换的关键。调研显示，老年人比年轻人更需要公共交通出行，他们大多不是“宅”在家里的，他们有自己的社交圈，而且比上班还准时，所以老年人其实很需要高频次依赖公共交通进行移动。

　　三种适老化“改造”模式

　　“老人老房”意味着适老化改善迫在眉睫，但老年人群体很难一概而论，家庭、财富、生活等各种各样的状态，也意味着在“居住改善”方面，换房并非唯一解。

　　在高原看来，满足老年人的适老化改善，有三种模式值得探讨。

　　“目前老年人有大量置换需求，但真正能换出来的老年人毕竟是少数。无法置换的老年人，可以通过存量提升，来达成改善的目的。”高原称，老旧小区的存量提升包括家庭提升和小区环境、服务提升等内容。与普遍的“老年群体物业付费意愿更低”的认知相悖，北京的老年居民在进行房屋置换时，六成以上居民置换后的房屋物业费更贵，且越老越追求更高的物业品质。

　　另一方面，《报告》也给规划层面提供一些参考价值。“未来在增量规划方面，是不是可以鼓励一下两代居住的情况，包括在政策上是不是能引导青年人和老年人通过两代居住的方式，减少社会抚养的负担，也改善老年人的晚年生活。”

　　高原称，两代居住并非同在一个屋檐下，而是住房离得更近一些。例如新加坡就出台政策鼓励老年人和年轻人住得近一些，引导老年人依托子女等家庭力量进行养老，降低社会公共服务负担。

　　对于独居老年人来说，购置远郊养老社区或许是一个比较好的选择方式，但目前这种模式还处于起步阶段，服务和设施还没有达到一个很完善的程度，需要养老服务模式的快速成长。“这种模式目前还处于起步阶段，需要上下形成合力。而长期根植的‘家本位’观念，也需要时间去转变。”高原直言。

　　北京商报记者 王寅浩