曾经的高端百货，如今将“社交”属性作为重点。12月3日，北京商报记者走访赛特+看到，赛特+在场内引入了大量餐饮品牌，并打造了中庭，不过，这也使得赛特+的经营面积有所限制。值得注意的是，在体量小的项目中布局大比重的餐饮业态，一定程度导致消费者到场的“可逛性”有所不足，如何在有限的空间满足消费者的期待，是打造城市新地标要面对的挑战。

　　餐饮成重头戏

　　经过近四年的闭店改造，赛特购物中心以“赛特+”的形象重新开张。开业当天，北京商报记者走访赛特+看到，场内的客群以中老年客群及家庭客群为主，有不少周边的市民赶在第一天到场体验。“跟小时候比起来，变化非常大，”在周边上班的张先生表示，“老赛特有许多零售区域，改造后的赛特场内几乎看不到服装零售品牌。”

　　诚然，改造后的赛特在空间布局、品牌阵容等方面有了许多变化。在空间布局方面，赛特+将各楼层打通形成中庭，整体显得更敞亮，在商城南侧同样打造了人行步梯，使得不同楼层之间的连贯性有所增强；在中庭等位置布置了“绒绒怪”限定艺术装置，吸引消费者拍照打卡。

　　从楼层分布来看，商场负一、负二层以小吃、超市为主；一、二层布局了餐厅、茶饮及少量零售；三层则引进了一批美容美发等生活配套品牌；四至五层以餐饮居多，还引入了赛特健身中心、KTV等。据了解，改造后的赛特+总面积近2.8万平方米，覆盖地上5层、地下2层。

　　按照规划，赛特+想要打造建国门商圈的“黑米地标”。北京商报记者调查发现，赛特+场内高端餐饮品牌包含BON BOEUF、柏景轩、老吉堂、太和万物、Casa Lola、MEDITERRANEO寐、锦府盐帮7家。与此同时，场内也布局了川成元麻辣香锅、遇见小面、米村拌饭等大众餐饮品牌及喜茶、grid coffee、星巴克等茶饮品牌。

　　根据赛特+购物手册显示，场内入驻品牌约45个，北京商报记者粗略统计发现，目前已开业品牌数量不足九成，CASA LOLA、太和万物、BON BOEUF、MEDITERRANEO寐、柏景轩、锦府盐帮、宝珠奶酪、咖麦KTV等品牌及地下超市尚未开业。记者就开业情况及后续规划向项目方发送了采访提纲，截至发稿暂未收到回复。

　　体量小是难点

　　老百货的转型，是北京商业更新的重要部分。值得注意的是，更新项目在改造中难免受到一定限制。北京商报记者在走访时看到，赛特+打造的中庭及步梯虽使得场内空间更开阔，但这也牺牲了一定的经营面积，导致场内的运营空间有限。

　　“小体量项目想要打造城市地标确实面临一些困难，如空间有限、品牌数量和种类受限等。”北京社科院副研究员王鹏表示，同时，小体量也更容易打造独特的氛围，项目方若能在设计和服务上下功夫，进行精细化运营，精准推出符合消费者需求的商品和活动，提高商场的活跃度和盈利能力，项目也能出彩。

　　实际上，小体量项目的成功运营对项目方有着极高的要求。建筑面积约3.5万平方米、可租赁面积约1.1万平方米的西单更新场在开业之初便强化首店标签，引入了HARMAY话梅全国首店等一批品牌，并在40多个品牌中覆盖了零售、餐饮、休闲娱乐业态，成为年轻人的聚集地。

　　同样，今年9月正式营业的THE BOX朝外主打策展型商业，将艺术、文化、社交等元素融入商业空间，构筑起一个吸引商品、客流的引力场，在试营业期间便售出41万件sku，商场总销售额接近1亿元。可以看出，鲜明的特色及独特的品牌阵容成为小体量项目快速打开市场的一把“钥匙”。小体量项目想要出彩，首店特色、年轻化特点、细分客群是重要的关键词。

　　盈利能力多元化

　　随着市场环境不断变化，赛特等传统百货已难以满足消费者的需求，亟待转型。根据周边客群特点，赛特+强化了项目的社交属性，在业态引入上，赛特+更加强调餐饮，零售面积占比较弱。

　　餐饮面积占比过半能有效匹配周边客群需求，但保证盈利仍需考虑品牌格局的多元化。王鹏在接受北京商报记者采访时指出，“餐饮业态能够吸引更多的人群，尤其是年轻人和上班族，超市、美容美发、健身房、KTV等生活配套设施也能够满足周边居民的日常需求”。

　　不过，王鹏也指出，尽管餐饮和休闲娱乐业态能够吸引人流，但如果零售业态缺失过多，可能会导致商场盈利能力的下降。因此，在强调餐饮和娱乐的同时，也要适当引入一些具有竞争力的零售品牌，以实现多元化的盈利。

　　数据显示，作为建国门商圈的重要组成部分，赛特+地处北京CBD和第一使馆交汇区，与三里屯、CBD、燕莎等商圈联系紧密。数据显示，项目周边三公里职住人口达196万，其中办公人群超过80%，73%接受过高等教育，且半数为“有车有房”的高收入群体。

　　购物中心的业态构成需要与对应的客群及消费水平相适配。据了解，赛特+现有品牌矩阵中，除黑米餐厅之外，其美容美发、餐饮等大部分业态的消费相对大众。在贝恩公司全球商品战略顾问总监潘俊看来，根据数据分析可看出，赛特+周边高消费人群占比较大，赛特+未来还应进一步优化业态构成，加强商品和服装零售的布局，以满足高收入群体对商品和品质的需求。

　　北京商报记者 刘卓澜 胡静蓉/文并摄