坐在胡同的咖啡店里，抬眼就是红墙白塔，在白雪的映照下，浓浓的京味儿扑面而来。如果要“盘盘”2023年最火的网红街区，肯定“绕不过”北京金融街最北端的白塔寺街区，这里也是北京最美Citywalk线路之一。白塔寺街区意外火出圈的原点是北京的城市更新。通过“微修缮、微更新”一改脏乱差的风貌，传统文化与新生业态正在这里拼接与杂糅。

　　作为居住、文化和商业三者共生的白塔寺，究竟该如何定位？网红之后如何才能长红？在未来的商业开发上还面临哪些挑战？2024年整个街区将有哪些动作？近日，北京商报记者走进白塔寺街区寻找答案……

　　火的超预期

　　白塔寺火了，火热的程度其实有些超出李茹的预期。

　　李茹是负责白塔寺街区开发和运营的主体——北京华融金盈投资发展有限公司（以下简称“华融金盈”）的总经理，她告诉北京商报记者，近十年时间，白塔寺街区的“再生”主要围绕疏解腾退和院落更新等工作展开，从2022年才开始系统地进行商业化投入。

　　截至北京商报记者发稿，在抖音上，与“易烊千玺白塔寺”和“白塔寺拍照”相关的话题播放量现已分别达到3.5万次和10.1万次；小红书上与“白塔寺”相关的笔记则超过4万篇，其中，收藏和点赞都过万的笔记基本都是北京Citywalk之白塔寺及周边路线推荐。

　　“客流多的时候，一天能接待三四百人。”因为店面正对白塔寺东夹道红墙，耀咖啡店长孙海龙几乎每天都能看到来“红墙白塔”打卡的人。

　　白塔寺街区属于北京市43片历史文化保护区之一，同时地处北京民宅聚集的老街区，也是古都仅存的最后几个低矮建筑群居民区之一。2015年，华融金盈携手设计师团队、建筑团队等提出并开始实施“白塔寺再生计划”，其改造范围为东至赵登禹路、西至西二环辅路、南到阜成门内大街、北至受壁街规划路，总占地37公顷。

　　李茹表示，目前，整个区域已腾退出来的空间有1公顷左右，但其中以东西岔商街为主的商业化区域还不到4000平方米。“前一阶段的疏解腾退和院落更新改造工作基本告一段落，后续主要是开发利用腾退出来的空间，实现可持续的文化和商业发展。”

　　这和孙海龙的观察差不多。一年多以前，耀咖啡门店刚开业的时候，隔壁东西岔两条街区都没有太多商铺，今年突然就多了不少。已经在白塔寺街区开店近七年的渔芙南的经理也深有体会，“这两三年进来了很多商户，今年尤其多，特别是咖啡和精酿。”

　　商业开发提速

　　作为白塔寺街区最早入驻的一批商户，渔芙南白塔寺店于2016年装修，2017年起正式营业。渔芙南创始人兼主理人左太明对北京商报记者表示，今年白塔寺街区商业化之所以能这么快地推进，最根本的原因应该是区域内有更多的商铺能办上营业执照了。

　　华融金盈方面也指出，此前，有很大一部分已经腾退出来的空间没有被利用起来，主要也是因为在营业执照办理方面存在困难。

　　左太明认为，在更新改造后的胡同里，要把商业做起来并非易事。首先胡同里有私房也有公房，产权认定相对复杂；其次，消防问题会限制部分商业，尤其是餐饮。受这两点影响，很多商铺很难拿到营业执照。“我们当时能顺利入驻并正常经营，也是因为原址以前就经营餐饮。今年以来，越来越多的品牌进来了，说明区域政策也在不断调整。”

　　华融金盈相关工作人员对北京商报记者透露，今年8月11日，在公司提报的腾退资产里，有68处拿到了工商营业执照、28处拿到了餐饮许可证、2处拿到了住宿许可证。“东西岔胡同和阜成门内北街部分区域已经租出去了，有不少商家都在装修，只是还没有正式开业。”

　　金融街的后花园

　　白塔寺街区与金融街分处阜成门内大街的两侧，仅一街之隔。但白塔寺街区细碎的老城肌理与金融街整齐的办公楼宇形成了鲜明的对比。“开发前，白塔寺街区‘老破小’的房子多，当地居民居住环境不好，交通拥堵，公共空间局促，所以想通过疏解腾退来改善原有居民的生活条件。同时，更新改造周边环境和商业业态，为配套空间有限的金融街提供一个能休闲消费的场所。”李茹说。

　　公开资料显示，北京市西城区金融街核心街区内矗立着64栋重点商务楼宇，拥有各类金融机构1886家，法人机构885家，总部型机构175家。有统计数据称，金融街以北京市0.02%的面积贡献了全市近40%的金融业增加值。

　　“有没有Citywalk这股风，白塔寺应该都会火，只是早一点或晚一点的问题。‘红墙白塔’这一强地标性建筑是很多胡同群里没有的，很容易被记住。另外，稳定的金融街客群其实是很多商家的重要来源。”左太明表示。

　　大众点评显示，渔芙南和悠航鲜啤的人均客单价分别是148元和129元，据左太明和门店经理Sam介绍称，渔芙南日常客流中来自金融街的人群至少占了60%，悠航鲜啤的金融街客流大概占到了总客流的70%—80%。

　　不想成“某街”“某巷”

　　作为白塔寺街区的主要商街，东西岔胡同实际上并不长，从宫门口东岔胡同进去走到头，再拐进西岔胡同返回来，走一个来回，步行大概600多米。李茹认为，这是一个很大的优势，能在有限的空间里能尽可能保证每个商家都“长得”不一样。“有特色的、‘小而美’的店铺是我们所欢迎的。”

　　但从现有布局来看，新进的商家基本都是以销售咖啡和精酿为主。对于商业同质化问题，华融金盈方面表示，已限制产品为精酿啤酒或咖啡品牌进驻街区，现阶段招商目标为建筑面积60平方米以内、以特色饮品为主，60平方米以上则以特色菜为主。“后期文化文创这一块也会重点开发，包括推进区域内公共图书馆的建设等。”李茹介绍道。

　　北京商业经济学会常务副会长赖阳表示，近几年，北京有不少胡同里的街区越来越火，各种文化商业生态也繁荣起来。这背后离不开北京市老城保护更新工作的持续推进，从规定不能再拆，到通过公共空间的建设，严格的城市风貌管控来推动北京老城在保护中的利用和利用中的保护。“但随着更新改造向更深一层发展，也会出现很多共性问题，包括丢失原有区域特色、业态同质化等等。而要避免异化的核心，就在于不把吸引游客作为目标，受当地人所认可和喜爱的才是真正成功的。”北京商业经济学会常务副会长赖阳说。

　　“白塔寺街区并不是要成为下一个‘某街’或者‘某巷’。白塔寺街区的改造不是面向游客的，也不是自娱自乐。如何向当地居民和金融街人群提供更好的服务，如何可持续地运营好整个区域居住、文化和商业生态，才是白塔寺‘再生’的重心。”李茹表示。

　　北京商报记者 方彬楠 程靓