近年来，酒店综合体模式越来越多地在全国一二线城市进行推广，目前很多三线城市也频繁采用这种商业地产模式，很多大型地产商都在酝酿进军这一市场。可以看到，目前的酒店综合体呈现的共同点是集酒店、商场、写字楼为一体。当这种新兴的商业地产模式越来越受到认可时，其价值也更多地得到体现。

　　对此，北京商报记者采访了北京亮马河大厦董事总经理王忠，共同探寻酒店综合体目前商业模式的发展。

　　投资回报率高

　　北京商报：您认为酒店综合体和单体酒店相比最大的不同是什么？

　　王忠：可能是收益方面吧。一般单体酒店的投资回报率都较长，所以收益期也会拉长。和单体酒店相比，酒店综合体的综合回报率很高，一般GOP（酒店营业总利润）在40%以上。

　　此外，单体酒店大多是以“餐饮+住宿”为主要经营模式，双方发展联系较紧密，可以说“一个受影响都受影响”。而酒店综合体的收益取决于其规模，通常情况下规模越大产生的效益越高，而且各板块经营相对独立。酒店综合体可能要包含高端酒店、写字楼、商场、超市、影院等业态，这也需要前期有大量的资金投入。

　　北京商报：那么具体到北京亮马河大厦您觉得有怎样的优势？

　　王忠：酒店综合体目前主要以“酒店+写字楼+商业（店铺或外租）”模式为主，像我们北京亮马河大厦就是酒店、公寓、写字楼、会议中心四位一体。这样做的优势就是设施配套完善，对于商业客人来到这里可以“足不出户”满足各类需求。综合体从价格方面也是一种互补关系，客人可以根据自己的需求来选择住宿或办公环境。对于经营酒店综合体来说，比如酒店客房不好，或者餐饮受影响，但是还可以通过招租商铺或者写字楼的租金来进行弥补。

　　收益互补初显成效

　　北京商报：北京亮马河大厦的收入结构是怎样的？

　　王忠：北京亮马河大厦一年的营业收入基本上在2.9亿元左右，其中写字楼租金占1/3，酒店、公寓、会议中心的收入占到剩余的部分。对于整个北京亮马河大厦来说利润贡献最大的应该属写字楼，由于写字楼长年出租率保持在高位的状态，基本上占到了整体收入的60%，可以说投资回报率很高。

　　北京商报：“八项规定”等政策实施后对经营的影响是怎样的？ 

　　王忠：影响肯定是有的，但我们受到的影响相比其他酒店就要好一些。目前冲击最大的就是部分餐饮。还有会议中心这边，像去年大型会议就减少了，今年依然还会保持这样的势头。比如像银行“团拜会”这样，很多大规模的会议都减少或者直接不办了。

　　对此，也要求我们必须通过调整来减少或弥补损失，比如我们现在可以接待一些中小型甚至小型的会议等等。同时酒店还可以根据会议规模调整产品、用餐人数和餐标等。

　　地理位置是核心竞争力

　　北京商报：在您看来，酒店综合体在招商时应主要考虑什么？

　　王忠：招租商铺首先要重点考虑的是店铺小、有特色、能长期租赁的，而且在选择商铺进入时要能考虑到这些商铺涵盖哪些方面，为酒店以及写字楼的客户群提供什么样的产品。因为这些都是为客户提供综合配套的。比如在餐饮上要选择“多样化、差异化”，错开消费层次，考虑到不同消费满足不同的客户需求。所以在有高档商务餐的同时，也要有便捷一点的商务便餐等。

　　北京商报：您认为酒店综合说最重要的竞争因素是什么？

　　王忠：我认为酒店看重的是地理位置，到了酒店综合体方面还是一样，地理位置永远是最核心的竞争因素。再好的项目建在村落里肯定还是不行，所以酒店综合体更要建在商圈和人流量大的地方，这样才能让租金提得上去。

　　北京商报记者  关子辰