近日，北京土地市场供应的四宗“限房价、竞地价”地块均以100%自持商品房面积成功出让，预示北京土地市场可能正在进入持有经营时代，但也由此引发企业如何盈利的疑问。业内认为，开发商通过资产证券化打包项目发行REITs（房地产信托凭证），或成为房企解决盈利问题的出路。但从实际操作看，租金回报率难以覆盖资金成本、发行REITs面临诸多风险，资产证券化或难成为自持住宅房企的救命稻草。

　　自持如何盈利

　　在附加诸多严苛限制条件的情况下，北京四宗地块竞拍时仍然遭到诸多房企激烈争抢。上周，北京土地市场迎来了首批“限房价、竞地价”试点地块，尽管仍有三宗地块未确定最终得主，但是四宗地块住宅部分全部由竞得土地的开发商100%自持已然是不争的事实。

　　11月17日，海淀西北旺20号地块被中粮+首创+天恒联合体以总价57.6亿元、住宅自持100%、商业（含办公）自持10%最终竞得。另外3宗地块，每一块地都至少有4个开发商主体投报住宅自持100%，而进入“高标准商品住宅建设方案投报程序”，10个工作日后公布最终结果。

　　按照政策规定，“企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售”。这就意味着开发商获取土地后不再是开发出售，而是转变成了“大房东”。这一模式的转变也导致拿地房企面临着如何盈利的困扰，相比几十亿的拿地投入以及高昂的建筑成本，房租收入显然无法覆盖开发商对高现金流的需求。

　　借力资产证券化

　　对于自持住宅后房企如何盈利的问题，诸多业内人士认为，未来自持住宅的开发商可以借助资产证券化，打包租赁项目发行REITs，回笼现金流，进行其他项目的开发；另外一种方法是通过“以租代售”的方式将项目推向市场，购房合同变为租房合同，房贷改成了租金，但这种方式面临法律难题。

　　目前来看，房地产资产证券化是自持住宅开发商实现资金回笼、破解盈利难题的最可行方案。所谓资产证券化，是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。REITs是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，REITs是以证券化方式来体现房地产的价值，证券发行后，一般会在证券市场上挂牌交易，这将大大提高产品的流动性和变现能力。

　　制约因素较多

　　“REITs肯定救不了这4宗疯狂的全持有土地。”张大伟表示，截至今年7月底，新交所有40只REITs在市场交易，去年全年平均股息收益率为6.7%。而即使按照五环外正常高端项目租金计算，上周拍卖的4宗限房价地块租金回报率最多只能到3%，再加上资金成本以及管理成本，根本难以实现保本。

　　此外，发行REITs也面临一系列风险。一是房地产市场周期性风险，以房地产为标的所衍生的有价证券可能会随之出现周期性的价格波动；二是政策性风险，当相关法律、税务制度、会计制度等改变时，可能会影响REITs的负债比例及所持地产资产的估值等；三是利率变动引起的价格波动风险；四是整体经济风险，在全球和地方性的经济低靡甚至衰退的环境下，房产的租金水平一般会下降，同时空置率和租金违约率也会有所增加，这些将会对REITs的收益产生影响。

　　收益率难以覆盖资金成本、发行REITs面临诸多风险，这些都成为4宗自持地块通过资产证券化来实现盈利的制约因素。据了解，鹏华前海万科REITs产品落地后，几乎再无类似产品出现。有分析人士认为，当前的高税负或是阻碍REITs发展的主要因素。北京商报记者 彭耀广