5月10日，北京首批集中供地现场竞价正式拉开帷幕，12宗地块参与现场竞拍，共斩获516.19亿元。与之前业内分析人士预测的一样，12宗地块全部达到预设地价上限，但皆保持“低溢价率”，竞政府产权份额、竞配建公租房面积，以及转入高标准商品住宅建设方案的投报程序，这些“个性化”调控发挥重要作用。

　　值得一提的是，转入高标准商品住宅建设方案的投报程序后，需要参加投报的竞买人在现场竞价后第10个工作日递交高标准商品住宅建设方案，因此目前有7宗地块“花落谁家”尚未可知，需要10-15个工作日后才能出结果。

　　12宗地块均保持“低溢价率”

　　生意讲究“开门红”，北京首日集中供地现场竞拍也拿出了诸多热门地块，其中朝阳区共计10宗地块，海淀2宗地块，总起始价479.33亿元，最终斩获516.19亿元。

　　从北京首批集中供地设置上来看，30宗地块仅朝阳就占到1/3，但去年朝阳只出让3宗地块，此次大规模供应也是为了保障区域均衡性。

　　按照“个性化”调控，12宗地块虽全部达到预设地价上限，但都保持着“低溢价率”，有些是转入竞政府产权份额，有些是转入竞配建公租房面积的方式，有些则是最终转入高标准商品住宅建设方案的投报程序。

　　卓越拿下5月10日北京土拍“首杀”。经28轮竞价，卓越以39.27亿元竞得朝阳区金盏乡小店村3005-02地块，政府持有商品住宅产权份额13%，房屋销售价格上限为7.6万元/平方米。作为深圳明星房企，卓越在北京的声音一直很弱，为人所熟知的是其与万科一起联合开发翡翠山晓项目，该项目位于石景山五里坨地区。

　　融创此次竞得了1宗“明星”地块，该地块为朝阳区金盏乡小店村3005-08地块，之所以称之为“明星”，是因为其“命运多舛”。先后经历三次挂牌、两次暂停出让、两次推迟竞价时间，历时达一年之久，期间地块还被拆分出让。融创以26.83亿元竞得该地块，政府持有商品住宅产权份额15%，房屋销售价格上限为7.6万元/平方米。

　　目前，融创在京项目有石景山的长安和玺、四季青的融创香山壹号院，两个项目均为不限价商品房项目。除此之外，融创在亦庄还有一个限竞房项目。

　　7宗地块归属尚未可知

　　12宗地块集中出让，5宗“名花有主”，另外7宗“花落谁家”尚未可知。

　　除上述2宗地块外，金地+华润+保利以50.94亿元+2.2万平方米公租房面积竞得朝阳区崔各庄30-L01-01地块；招商+城建以42.2亿元+2万平方米公租房面积竞得朝阳区崔各庄30-L04地块；中冶以22.8亿元+1万平方米公租房面积竞得朝阳区东坝北1104-612西侧地块。

　　其他7宗地块皆因触及地块全部上限，转入高标准商品住宅建设方案的投报程序。根据出让要求，转入高标准商品住宅建设方案的投报程序后，需要参加投报的竞买人在现场竞价后第10个工作日递交高标准商品住宅建设方案，再经过评委会对方案进行评定，因此需要10-15个工作日后才能出结果。

　　朝阳区王四营此次共有3宗地块出让，3宗地块皆转入到竞高标准商品住宅建设方案阶段。北京商报记者了解到，3宗地块共吸引38家房企及联合体（有重复）报名参与，因开拍前报价全部达到地价上限，竞拍开始便直接进入到竞报“公共租赁住房”面积。

　　区域位置相差不大，3宗地块的命运几乎相同，竞报“公共租赁住房”面积同样也达到上限，其中，朝阳王四营L01地块更是成为全国首个竞高标准住宅地块。

　　5月10日下午，有4宗地块转入到竞高标准商品住宅建设方案阶段，分别是朝阳区崔各庄30-L06地块、朝阳区豆各庄乡孙家坡村1306-638地块、海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块和海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1北地块。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩表示，北京这一轮土拍最大的亮点是规则更加多元和复杂，竞拍难度较大，参与竞拍房企有备而来。首日土拍地块的政策是先竞价后或直接竞方案、或竞租赁、或竞政府份额，同时设定金额上限、租赁上限、高标准住宅建设方案等规则，这让房企在进行土地投资决策时需要考虑更多因素，除了开发能力之外，资产运营能力可能成为未来决胜的关键因素。

　　海淀树村2宗地块成焦点

　　值得注意的是，5月10日土拍的重头戏，则是海淀树村2宗地块，虽然因双双转入高标准商品住宅建设方案投报程序，目前哪家开发商操盘尚不明确，但这并不影响政策所带来的“福利”。

　　北京商报记者了解到，2宗地块分别都达到了57.3亿元和63.7亿元的价格上限，开发商现场也竞报到20%的政府产权份额比例上限。按照房屋销售指导价11.2万元/平方米测算，将来2宗地块市场售价为11.2万元/平方米×（1-政府产权份额比例20%）=8.96万元/平方米。

　　大概9万元的销售单价，对比周边的二手房已颇具竞争力，再加上地块本身的区位优势，海淀树村未来的去化基本可以说不会受到影响。开发商此次参与竞价也大部分为“独立”参与，一改其他地块的“联合体”形式，表现出对区域项目入市的信心。

　　除自带流量外，海淀树村也开创了北京“三竞”的先河。2020年12月31日，北京市规划和自然资源委发布了《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》，调整了海淀树村等3宗待出让地块的竞买规则，试点施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式，北京土拍的“个性化”调控也自此产生。

　　“‘个性化’调控对北京房企起到了抑制作用，2021年很难看到上涨，特别是亦庄、顺义、房山等市场依然很难。”中原地产首席分析师张大伟指出，然而对于购房者来说，想在北京再见到房价明显下调，在2021年的可能性也不大了。最近虽然小阳春热度有所变化，但倒退到倒春寒的可能性也很小。

　　北京商报记者 卢扬 王寅浩